房地产泡沫再观察三部曲之泡沫如何吹起

第三，供应短缺是预期产生的催化剂。当人们产生巨大的购房需求时，如果供给弹性较大，房价预期也得不到加强。日本本身国土面积狭小，因此土地被认为是最稀缺的资产，大量的企业大规模的囤积土地，使房地产供给严重短缺。1985年到1991年，日本企业购买了47.3万亿日元的土地，企业购买土地占比由1984年的10%暴涨到1985年的46%，后来一度达到70%。这些企业拿了地囤积居奇，进一步造成房地产市场的供给短缺。

第四，房价长时间上涨是预期强化的关键。在泡沫之前，至少是在居民或者投资者的印象中，房价一直是在上涨的。日本战后尤其是1970年开始，六大城市1970年地价6000美元每平方米，但是到了1990年飙升到6.2万美元每平方米。东京都地价从1980年开始的10年间，上涨了3.5倍。美国在泡沫破裂前房价维持稳定上涨态势，尤其是纽约、洛杉矶等大城市。房价长时间上涨的事实不断强化人们的预期，这也是预期自我实现的表现。

第五，舆论信息的引导是预期放大器。信息传播使市场信息的传播速度不断加快，将个体的预期和心理在大众层面进行传播，形成所谓市场的共识。新闻媒体、网络上充斥着房价上涨、房屋短缺等等信息，必然刺激大众买房的焦虑，那些对市场的警惕之声往往会被淹没。

第六，从众心理是预期产生的认知缺陷。从众心理是人类的天性，个人受到外界人群行为的影响，在自己的认知和行为选择上表现出符合于公众舆论或多数人的行为方式，避免被群体排斥。正是看到周围的朋友、同学、同事因为买房而大赚一笔，再警惕的人，哪怕并没有购房需求，也会忍不住入市。

回到我国情况，非理性预期产生的条件都具备：

一是政策实际上的支持。自1998年中国房地产市场化以来，我国的房地产政策总体上鼓励买房。政策调控虽然频繁但都最终都是促进市场稳定向上，房地产税收对持有成本几乎为零，这就使得居民几乎没有养房成本。

二是货币长期宽松，利率维持低位。我国近年来实行较为宽松的货币政策，M2基本维持在12%左右。首付比例降低、贷款资格放松，近年来房贷利率更是降到最低点，这也是2016年房价快速上涨的重要推手。因此，货币的扩张、贷款的便捷也在加强居民对购房的预期。

三是土地供应短缺。我国土地供应的唯一主体是政府，实施招拍挂制度，土地供应量与节奏与市场需求脱节。一些热点城市新增供应却不能快速跟上需求，土地溢价上升，“地王”频出，进一步造成人们对房价上涨的强烈预期。

四是房价的持续上涨。自从1998年住房市场化改革以来，房价上涨成为有目共睹的事实，很多大中城市上涨更为迅猛。虽然从均价来看，有些年份房价出现了下跌，如2008年、2011年、2014年等，但是因为跌幅太小，而且下跌的时间太短，在人们的印象中几乎没有形成任何的记忆，以至于大家普遍的观念中，房价一直在涨从来没有下跌，这进一步坚定了居民预期。

五是市场信息的引导。多年来，我国媒体重点宣传房地产是支柱产业，放大热点城市房价上涨，宣扬房子是社会财富和地位的象征。再加上互联网、自媒体等线上渠道的迅猛发展，房价上涨的预期被无限传播和放大。从百度的搜索指数来看，房价等关键词搜索的高峰，也恰恰是居民大量购房、房价大幅上涨的时期。

六是跟风买房的从众效应。周围的人都在加杠杆买房并且都成为“百万富翁”，自己不这样做似乎错过了赚钱的好机会，会脱离所在的圈子群体。在这种气氛下，越是房地产火爆，周围跟风买房的人就越多，以至于很多可能没有买房能力的人担心未来房价上涨，而选择提前举债买房。

因此，从这些方面看，近年来我国房地产市场的非理性预期较为浓烈，存在滋生泡沫的环境，当予以警觉。