北京密集调控后5月均价两连跌 潜在供需继续下滑

5月政策回顾

北京房地产市场在经历了3月、4月两月的密集调控期后，5月进入了政策消化期，新出台政策较少，但仍有几条值得注意。

1、继4月末北京银行和建设银行两家银行取消首套房贷利率折扣，上浮二套房贷利率折扣之后，5月初连续有工商银行、农业银行等 6 家银行陆续跟进。房贷利率的上调以及各大银行信贷额度的收紧，使得5月居民对于住房贷款的杠杆使用率和使用力度均出现明显下滑。

2、5月中旬，北京市住建委发布通知称已婚购房家庭提交资质审核后，主申请人必须作为新产权人(可单独也可共有)，主申请人的配偶及子女不可单独作为产权人出现，若需单独出房本，需满足限购政策要求。这一调整可以有效地杜绝房托、假离婚等市场乱象。

3、5月23日，北京市住建委发文确定了326商办项目调控的执行口径，明确了政策实施前已购商办项目可保持现状，可租售，但购房人须符合政策要求。

市场量价: 成交量继续低位徘徊

2017年5月，北京市二手房成交均价环比下跌 2.3%，是 经历了连续17个月上涨之后连续两个月的下跌。5 月链家成交 量环比下降 23.9%，不到3月成交量的六分之一，处在自2015 年以来的最低点。客户成交周期 52 天，是自 2012 年 以来的最大值,客户观望情绪空前明显。首付比例以及贷款成本的提高，使居民对购房贷款的使用程度降至2015年以来最低水平。

1. 价格：经历持续 17 个月上涨后首现连续两月下跌均价的下跌虽有结构性因素(城六区成交占比环比 4 月下降 2.2 个百分点)，但在政府调控以及信贷收紧双重压力之下，购房需求被明显抑制，买卖双方预期松动，均价企稳回落成为必然结果。

2. 成交量：购房者对房贷使用程度明显下降链家数据显示，无论是贷款成交占比还是贷款成数都降至了2015年以来的最低水平，首付比例以及贷款成本的大幅提高，再加上贷款资质审核的严格化和银行整体房贷额度的收缩，迫使购房者降低对于杠杆的依赖程度。

新增供需:新增供需低位下滑，供需矛盾趋于缓和

2017年5月，北京链家新增房源和新增客源在低位继续回落，环比分别下降14%和10%，二者与 3 月水平相比分别下降 50.8%和 62.8%，基本处在历史低位。新增客房比继续下降为 3.98，较 3 月明显下降，供需矛盾趋于缓和。

市场预期：市场将继续保持低温运行

市场的降温使业主预期得以扭转。调价中降价房源占比继续攀升至 89.3%，是自 2012 年以来的最高水平，业主态度空前的缓和。调控效果在5月进一步深化，成交价企稳回落，成交量低位运行，新增供需低迷，有效需求锐减，市场已切实步入降温期，在冷却的市场中，买卖双方预期松动，趋向理性。