中国REITs将冲击全球资本市场 资产业态趋于多元化

随着中国房地产市场进入存量时代，房地产逐渐开始金融化，而房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts)，则成为房地产金融化进程中最重要的一环。知名房地产服务公司高力国际在REITs领域具有深厚的专业知识，对于其在中国的发展历程和前景有着详细的研究和分析。

REITs的价值

高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉表示，从价值内涵来看，REITs这一产品本身蕴含着房地产和有价证券两种属性：

首先，REITs是以房地产物业为基础资产的投资产品，特别是权益型REITs，其底层资产为在运营的租赁型物业，其最终收益来源为物业所产生的租金收入及现金流。因此，与其他资产类别的投资相比，房地产所特有的保值增值特征以及长期固定性特质，使得REITs天然具有抵御通货膨胀的优势，并为投资人提供相对稳定的分红和回报。

另一方面，REITs的价值仍然是通过有价证券的形式表现出来的，与其他股票或债券类有价证券类似，REITs以收益凭证的转化方式大大降低了房地产领域原本巨大的投资量需求和操作方式相对复杂的高门槛，同时改变了对房地产物业进行直接的投资具有的低流动性问题。

高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉认为：“与评估大多数现行二级市场的有价证券对比，评定权益型REITs产品价值的关注重点在于物业的运营管理情况和未来净现金流获取能力，而非依赖于发行主体的财务利润数据或者原始持有人的信用能力。从美国市场的历史数据来看，REITs和股票及债券的相关度比较低，相关性系数基本都不足0.5，因此大型的机构投资者，比如养老基金、共有基金、险资等具有长线投资需求的投资人都在其投资组合中定期加入一定比例的REITs产品，作为第四类资产，有效的分散整个资金池的风险。”

中国REITs现状

中国现有发行的类REITs和CMBS性质上看更偏向于信用债产品，通常设定一定期限和预期收益率，到期由发行人并担保人进行偿付且附有债务追回权。对于投资人而言，在进行投资决策时，更多依赖于项目公司以及引入的担保公司的公司信用等级评定。