最严商办房限购政策出台 商住两用会贬值or升值？

无论市场如何争论，商住两用房的流通性和金融属性已经被这一政策大大削弱。

短短十几天，北京的买房者和炒房客们经历了史上最严厉的一次房产调控。自3月17日起，有关部门9天发布十项政策，除了对商品房的调控，3月26日晚，北京市又发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，寥寥数条，就将北京的商业、办公用房也压在了有史以来最严格的调控措施之下，从规划建设、销售使用、购房资格、个人信贷等层面精准打击“商改住”，也在全国范围内开启了“商改住”限购政策的先河。

销量陷入冰点

政策一经发布，火热的商住市场瞬时降到冰点。3月27日，政策发布后的第一天，北京商住签约量仅有3套，而在限购政策出来以前，北京商住每日签约数量都达到200套左右，一年就是5万~6万套的成交量。

商住两用房近两年越来越火，有分析人士认为，这主要由于住宅价格越来越高、限购越来越严，而导致更多刚需和投资客将目光转向地段繁华、总价单价都低、配套成熟的商住两用房。

数据显示，过去十年，北京地区成交约40万套商住类物业，现在的库存量介于7万套至9万套之间，这些项目的市场交易规模至少在2500亿元以上，这一库存量几乎创下十年来新高。而在2016年北京商住市场异常火热，普通住宅销售套数为50462套，而酒店式公寓销售套数则为63703套，成交均价达到了29778元/米2，区域范围向五六环扩散，近10年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。到了2017年，商住市场愈加升温，根据中介机构亚豪数据统计，今年2月北京商品房成交量中，近六成为商办类楼盘，而去年同期的商办成交占比还不到四成。与此同时价格也不断攀升，2015年商住价格约为2.64万元/平方米，而到了2017年头两个月，均价已经达到了4.54万元/平方米。

然而，政策一出，这一好景显然要暂时停歇了。记者浏览链家、我爱我家等房产中介网站，商住两用房信息已全部下架。且采访了这两家公司的几个房产中介，都表示“政策出来之后，商住房产几乎无人来问了，但不知道过一阵子会不会也是这种情况。”可资对照的是，去年通州区发布商住两用房限购政策之后，当年的4至5月份仅仅卖出了8套房。

另外，这一政策一出，对拿了商办地还未动工或还未建完的地产公司影响是巨大的，因为单间面积限制到500平米以上，就很难再卖给个人了。3月24日，北京房地产业协会秘书长陈志也在一次论坛上表示：“北京目前有1300万平方米商住类的空地处于拿地未开工状态，商办类的产品非常多，长期的拿地未开工的企业，一旦金融上出现大波动，这类土地不好办。”

贬值or升值

对于这项政策的实施，有评论人士称，这是关上了刚需北漂在北京置业的最后一扇门。曾经不限购、低总价的商住两用，令不具购房资格、无法支付高额首付的刚需族暂时有个过渡住房，但现在的5年资格，加必须全款，就将原来这群人中的很大一部分拒之门外。

也有分析人士称，必须全款不一定能影响什么。因为此前购买商住两用房转税费极高（卖方要交的税费种类及税率包括:营业税及其附加:5%-10%、个人所得税:20%、土地增值税30%-60%、印花税、万分之五、房屋交易手续费；买方要交的税费及税率有契税3%、印花税0.05%、房屋交易手续费以及房屋所有权登记费），且首付需50%以上，贷款最长期限只能10年，利息还贵1.1倍，有部分购房者在算完这笔账之后就打算全款购买，因为全款可避免高额税赋。

不过，无论市场如何争论，商住两用房的流通性和金融属性已经被这一政策大大削弱。这也符合政府此次调控房地产的初衷，回归原本土地用途，商业用地就回归商业用途，无法商改住之后开发商拿地也会更为谨慎，也令土地价格重新得以调整。而且房子也回归居住这一本来的属性，控制越来越疯狂的“炒房”行为。

对于已经买了商住两用和有意向购买的人来说，更关心的是房子会不会跌以及是否具备购买性价比。

看跌派比如中原地产首席分析师张大伟表示，“3·26商住两用项目限购措施，不是简单地认房又认贷这种内容，而是全面改变游戏规则，使其回归商办类项目的真实用途。在过去多年的楼市发展中，商办类本身就是畸形的，大部分物业成为类居住物业。他预计，商住两用类物业的价格会有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能进入休眠状态。”

另一派言论则认为，此项政策一出，原先已交易的小户型商住两用房就成为绝版。虽然短时间内市场会遭遇冰点，但是很多商住无论在地段还是配套上，条件都非常优越，且远比周围住宅价格低，在北京这一寸土寸金的地方，这种资产很难贬值，即使小有下滑，回归到原本的市场价值，也会成为一只“慢牛股”。此外，该项政策不一定具有长期持续性，且其不占首套房的房产资格，又临近商圈、办公区可以得到丰厚的租金。即使购房资格有种种限制，比如要连续5年有在北京的缴税记录，但目前已出现有中介以5000元代办“皮包公司”，以公司名义购房，且有民间贷款相配套。

有分析人士称，当市场加剧萧条，商办物业的价格只有周边住宅价格的1/3-1/5时就是入手的机会，不过必须考虑地铁口、白领聚集区、商圈、品牌等综合因素。此外，其还强调商办物业是中长期投资品，不适合短期投资思路。