万亿租房市场空间洞开 上市房企撸袖准备大干

一线城市存量房大增

去年房产成交活跃，许多房东购置房产之后用于出租，加之部分房东惜售，转售为租现象普遍，导致租赁市场挂牌房源数量大大增加。

杨杰（化名）在上海浦东新区拥有两套房产，最近决定将自己的两套房租出去，换租靠近女儿学校的大三房。然而，两套房挂牌了十几天都无人上门看房。不得已，杨杰只能将租金一降再降，以期尽快成交。

记者通过走访调查发现，像杨杰这样的情况在上海等一线城市以及一些热点二线城市的住房租赁市场并不鲜见。上海某房地产中介指着电脑屏幕告诉记者：“以往有些热门小区根本没有房源出租，现在每个小区至少有十几二十套房租处于待租状态，现在的市场情况和去年完全是两个极端。”

中原地产分析师卢文曦表示，就全国范围来看，上海的住房租赁市场已发展得比较成熟，年租金增长率大约8%。以往每年年后都是房屋租赁市场的首个高峰期，但今年春节过后上海住房租赁市场交易量尽管环比略有增长，但与去年同期相比缩水近30%，而且今年市场整体租金水平并未出现明显的上涨。

“上海的住房租赁市场其实从去年10月份就开始下滑了，房屋空关两个月很正常，一直空到房东主动降价寻求成交。”众福房地产分析师王建涛指出。

在卢文曦看来，这主要有三方面原因：第一，去年房产成交活跃，许多房东购置房产之后用于出租，加之部分房东惜售，转售为租现象普遍，导致租赁市场挂牌房源数量大大增加；第二，去年房地产价格快速上涨，租金水涨船高，目前继续上涨的动力有所减弱；第三，上海的拆违行动使得部分外来人口出现外流，甚至返回老家，这部分租房需求出现一定的减少。

那么，在大量存量房进入租赁市场的背景之下，上海等一线城市的住房租赁市场是否会在今年或者在未来2至3年持续目前的这种低迷状态？“那也未必。”卢文曦指出，从长期来看，上海经济发展还会保持较高活力，对人口吸引能力依然很强，在人口总量达到一定数量后，还有结构上调整的可能，所以市场需求层次是比较丰富的。从租金来看，每年还是会比较温和地上行。

而业界普遍认为，大量存量房进入租赁市场，为企业拓展这一市场提供了足够大的市场空间，规模化经营更具优势。魔方生活服务集团与中航信托股份有限公司今年1月下旬联合宣布，将成立一支总规模达100亿元的并购基金，盘活一线城市存量房资产，掘金租房市场。

资本看好长租公寓

在政策的引导下，各路资本竞相试水住房租赁市场，长租公寓更是成为“香饽饽”。目前经营长租公寓的企业大致有四类，运营模式分为集中式长租公寓和分散式长租公寓两种。

政府早已确立了将建立“购租并举”的住房制度作为保持房地产市场稳定健康发展的改革方向，在2016年先后出台了多个大力发展住房租赁市场的政策措施，包括发展住房租赁企业和鼓励房地产开发商开展住房租赁业务等。在政策的引导下，各路资本竞相试水住房租赁市场，长租公寓更是成为“香饽饽”。

据记者了解，经过近两年的持续暴发，目前经营长租公寓的企业大致有四类：一类是房地产企业，比如万科的泊寓；一类是房地产中介，比如链家的自如；一类是酒店集团，比如华住集团的城家公寓、如家酒店集团的逗号公寓；还有一类是创业型公司，比如青客公寓、YOU+公寓等。从运营模式来讲，分为集中式长租公寓和分散式长租公寓，YOU+公寓和青客公寓分别是这两种不同模式的代表企业。

上海青客时尚生活股份有限公司是一家由上海市青年联合会的青联委员提议发起，由国资基金引导社会资本参与投资，为解决青年人才住房问题而设立的企业。自2012年成立以来，上海青客发展迅猛，目前管理房源近50000间，为超过15万的年轻人提供住房服务。

“我们嘉怡坊共有两家二房东企业，其中一家就是上海青客。”嘉怡坊是位于嘉定江桥地区的动迁房小区，其物业办公室的工作人员向记者透露，嘉怡坊2016年春节后交房的时候，青客在现场收了近百套房源用于出租。

众福房地产分析师王建涛告诉记者，青客一般选择靠近地铁、新建的动迁房、户型面积尽量大的房源作为主要的收购目标，租期一般都在5年以上。青客会将托管的房源按照统一标准重新装修，通常客厅会一分为二隔成两间房，然后按照房屋的间数，以一间一价的模式出租给租房者。

在闵行区马桥镇，记者在青客中介人员的带领下，以租客身份查看了青客的两处房源。记者看到，房屋的装修基本是简洁的宜家风格，简单家具，家电齐全，每个房间都有电子门锁，房间看起来整洁干净。中介人员向记者证实了青客房源的“X+1”租赁模式，并透露了其收费标准：可以整套租也可以租单间，起租期2年，押金2个月，租金一月一付，第一年可享受一定的费率优惠，租金打92折，在此基础上再打9折。第二年按正常会员价租赁，或向青客申请再次优惠。

“上海青客就是一个增强版的‘二房东’”。卢文曦表示，上海青客这类公司主要是看到了市场的需求，其盈利主要依靠房屋出租的利差，背后必须要有足够的资本支撑，这是因为房屋租赁市场有很强的季节性，对现金流的要求也比较高，要装修、要管理，而且企业的管理成本相当高，要尽量保证至少70%的房屋是已租状态而非空置，一般60%至70%的入住率基本上可以维持企业的正常运营，达到一个比较好的平衡点。

中城投资总裁路林认为，近几年长租公寓的崛起是值得关注的市场动向。政府应因势利导，在土地、税收、财政、金融等领域出台配套政策措施，通过建立“购租并举”的住房制度，为加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制奠定了基础。