负债扩张时代终结 龙头房企储现金流应对周期风险

“看空不做空”

利润率在下降，但房企对规模的酷爱并未退烧。一向稳健的中海也开始强调规模了，2017年全年拿地预算人民币1000亿元，可对比的是2015年其拿地支出406.8亿元。

孙宏斌虽然对市场表示了悲观，但在过去的一年，融创新增土地储备达到5394万平方米，其中三分之二为收并购所得，目前总土地储备7912万平方米，总货值达到12000亿元。

未来行业机会在哪里？万科在致股东信里说，按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过20个百分点的城镇化空间。随着新型城镇化战略的实施，近两亿农村新生代人口将摆脱上一辈“候鸟式迁徙”的状态，成为永久市民。这些新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。

去年，万科接近九成的新增土地在一二线城市，新增面积超过3000万平方米，布局在基本面很好的四大城市群。

安信证券分析师陈天城认为，万科的判断在业内有代表性，虽然热点城市存在调控，但从长远来看，新房开发的机会在于城市带。

不过，从短期来看，调控导致的销售不确定性依然不可小觑，销售不畅对于严重依赖销售回款的房企来讲资金链将面临紧张，此外融资渠道的收紧会雪上加霜。

《华尔街见闻》援引Orient Capital一份研究报告认为，中国房企将于2017年下半年至2018年初迎来偿债高峰，预计仅到期公司债一项就将达到5440亿元人民币。这意味着，中小房企或将不得不面对一场潜在的流动性危机。

有迹象显示，龙头房企已经开始着力降低负债，保持充裕的现金流。陈劲松表示，目前开发企业已经在降杠杆，不能再通过捆绑基金去拿地了。

万科财报显示，公司2016年经营性现金净流入约396亿元，年底持有货币资金约870亿元。万科董事会秘书朱旭称，资金充裕既可强化风险抵御能力，也令公司能更主动地应对市场波动，发掘潜在的项目获取机会。

2016年，碧桂园去化及回款水平进一步提高。其年报显示，2016年碧桂园销售楼款现金回笼约为2841亿元，回款率约为92%，净经营性现金流约为人民币415亿元。此外，碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌表示，碧桂园已在报告期内偿还完毕所有永续债。

恒大财报显示，恒大集团期末现金余额达到人民币3043.3亿元，为上市以来最高水平。凭藉与国内大型商业银行的稳定合作基础，期末未使用银行授信额度达到1383亿元，连同期末3043.3亿元的现金余额，集团可动用资金合计人民币4426.3亿元。

记者梳理发现，近两年来，龙头房企的负债率越来越低，比如中海地产，手里握着1500多亿港元的货币资金，净负债率低到了7%，万科现在的净负债率不到26%。除了万科、中海外，目前华润置地的净负债率为23.8%，碧桂园去年的净借贷比例也下降到了48.7%，同比下降11.3%。

在不少房企看来，并购将是未来的机会。日前，在 招商蛇口 举办的网上业绩交流会上，招商蛇口总经理许永军表示，今年公司发展方面一项很重要的工作就是要做并购，退出房地产的央企和地方国企是重点关注的对象。