负债扩张时代终结 龙头房企储现金流应对周期风险

过去一年，全国商品住宅销售面积为13.8亿平方米，销售金额为9.9万亿元，较2015年分别增长22.4%和36.2%，销售规模创历史新高。受惠于楼市形势大好，各大房企“报喜者多，报忧者少”。

近日，明源地产研究院发布了一篇《未来五年，这些地产人将会失业，真相太可怕了！》，意思是说，这个行业正将面临更大的不确定性，而在万科2016年年报《致股东信》中，“焦虑”一词也格外刺眼。

满目山河空念远，不如怜取眼前人。当前，各大房企经过近两年的转型探索，正在踏上新的征途。过去一年，如何看待他们的成绩单，业绩背后的哪些隐忧仍是不容忽视的。随着行业净利率下滑，在规模与利润之间，如何提振主业的核心竞争力？怎么实现转型跨越？这期《每日经济新闻》房产周刊为您一探究竟。

在“房子是用来住的，不是用来炒的”政策基调下，房地产行业似乎进入“不乐观”时代。

近期，部分房企大佬直言对后市的悲观。在3月28日的业绩会上，融创董事长孙宏斌称，对市场预期非常悲观，本轮调控会超过任何想象，融创从去年10月1日开始，就暂时停止在公开市场买地。称 世联行 董事长陈劲松表示对今年的成交量“不乐观”。万科增加存货减值计提更是引发外界关注。

近期，房企业绩密集披露。龙头房企的土地储备量却创出新高，去年的“销冠”恒大更是拥有2.29亿平方米的天量土储。即使在强势调控周期内，万科、中海也不惜高价拿地，显出“看空不做空”的态度。面对未来的不确定性，寻求有质量的增长，安全地穿越周期风险，降低负债承压和保持良好的现金流才是他们关注的焦点。

告别暴利时代

一直以来，“并购王”孙宏斌对做大规模有着强烈的渴望，但是面对此轮调控，他罕见地表示了悲观。他认为按照现在政府的限价措施，房价暴涨这个逻辑是不成立的，所以现在买了贵的土地，就会亏钱；货币政策收紧、利息增加，企业的现金流会很紧张，这个行业风险在放大。

地价高企对房企利润空间的挤压已是不争的事实，导致过去一年行业销售规模创出记录，但利润率增速持续下滑。

中指院报告指出，2016年百强房企销售规模再上新台阶，销售总额、销售面积分别达48027.1亿元、40251.7万平方米，同比增长52.5%和39.4%。销售业绩的快速增长带动了营收、利润规模的提升。百强房企的营业收入均值达392.1亿元，净利润均值达45.7亿元，同比分别增长36.8%、26.2%。但百强房企净利润增长率仍低于营业收入增长率10.6个百分点，行业“增收不增利”现象依然凸显。数据显示，2016年百强房企净利润率因规模和综合实力的差异呈现出逐级递减的趋势，前10企业、11~30企业、31~50企业、51~100企业的净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于百强房企的净利润率均值，则持续走低至11.0%，较上年下降0.5个百分点。

从已经披露年报的房企来看，2016年，万科实现销售金额3647.7亿元，同比增长39.5%，营业收入为2404.8亿元，增长23%，归属于上市公司股东的净利润为210.2亿元，增长16%，显著低于营收及销售的增长率。

这一趋势在行业“利润之王”中海身上更为显露。中海公布的业绩表明，中海2016年归属上市公司股东净利润为370.2亿港元。过去四年，即从2012~2015年，中海净利润分别为187.2亿港元、230.4亿港元、276.8亿港元、333.1亿港元，同比增幅分别为24.5%、23%、20.1%、20.3%。合并中信重新计算财务数据后，2016年中海净利润的增幅只有6.9%，增速骤降。如果剔除中信的影响，2016年的净利润同比增幅为14%，跌破了中海一直遵守的20%的净利润增长率。

中海董事局主席肖肖在业绩会上委婉地表示，对于中海这样一个利润接近400亿元的企业来说，要永远保持20%的增长是不可能的，但30%的毛利率是可以期待的。