调控下房企镜像: 大房企玩并购 小房企争抢高价地

规模依赖症？

即使在短时间规模已攀上3000亿，超级房企们还在加大马力往前冲。

3月28日，恒大总裁夏海钧大胆预测，未来房企前十门槛将升至4000亿。今年年底前，前十大开发商市场占有率将会到20%，未来会到40%。截至2016年，恒大市场占有率约为3.2%，万科为3.1%，碧桂园约为2.6%。

参照美国房地产市场，据中信建投研究，美国住宅市场集中度，主要是通过并购融合的方式提升。在1995年至2009年期间，Lennar、Pulte Homes和Horton三大开发商共进行了47次并购。

“按欧美经验，以前说单个房企6%市占率是上限，我认为完全可以突破这个上限。”万科高级副总裁谭华杰曾对21世纪经济报道记者表示。

按此速度，超级房企们销售规模达到万亿，也将是几年的事。

21世纪经济报道注意到，进入2017年，一些规模在500、600亿的房企也提出了新的规模化增长目标，比如富力、雅居乐等常年徘徊在几百亿的房企，已提出了千亿目标。

地产商的互联网转型先锋花样年，在激进转向轻资产几年后，销售仅逾百亿，已在房企TOP100之外。今年花样年选择回调，加大房地产开发力度，力争实现150亿销售。

而一向稳健、重利润的央企中海外、华润置地，也将规模化提升到了更重要的位置，规模与利润并重成为新的口号。

所有的房企都“患”上了规模依赖症，而它们的转型才刚刚开始。

事实上，规模从来都是一把双刃剑。规模越大，收益越高， 风险也可能越大。对于恒大、碧桂园、融创等公司来说，已经无法摆脱这一核心驱动力。

然而，规模急剧增加的背后，房地产风险潜藏，竞争白热化、行业利润率下跌。

顾云昌对21世纪经济报道记者表示，房地产行业已处于白银时代，主要有竞争加剧、洗牌加快以及利薄三个特点。龙头企业万科过去的净利润率为12%至13%，而现在跌到百分之8点多。行业整体的净利率也已跌至个位数。

他表示，“限购、限贷、限价”主要针对一线城市或二线热点城市，而其他大部分城市以去库存为主，供大于求，房企整体的开发风险正在变大。

顾云昌还认为，现在对中国房地产市场的预判已呈现分化状态，有人预期良好而有人持悲观态度。“在我看来，2017年楼市总体情况肯定不如2016年，特别是在一二线城市，今年下半年会处于平稳或下行的周期中。”