楼市灰色杠杆游戏顶风上 银行再现违规“输血”

近期楼市又迎来新的一轮调控政策，监管对资金违规流入楼市的查处力度也同步升级。上周，又有一家银行因违规“输血”楼市吃到罚单。北京商报记者走访调查了解到，当前银行已经明显收紧贷款并加强审核，但房屋中介等却依然无所顾忌地顶风作案。有金融服务外包公司称每月可从银行处拿到至少1亿元的额度再用于放贷，多家房屋中介称可以多向搭桥，打政策的擦边球为购房者申请到贷款。

银行再现违规“输血”

3月21日，苏州银监分局公布了对多家银行的违规惩罚，其中，昆山农村商业银行因未严格审核个人住房按揭贷款首付款来源，被罚款30万元。

在昆山农商行之前，已经有多家银行因“首付贷”问题挨到过地方银监局的“板子”。仅今年以来，受罚名单中就包括工商银行、江苏银行等。其中，上海银监局在1月对江苏银行上海分行开出了近478万元的罚单，原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。

伴随着严厉惩罚的，是楼市调控的密集加码。就在上周，京城楼市再次打出“组合拳”：先是16家商业银行将首套房贷利率由9折上调到9.5折，随后“非京籍购房个税需连续缴存满60个月”政策出台，临近周末又出“大招”，离婚一年以内的房贷申请人，将被参照二套房信贷政策执行。根据早前修改的规定，购买普通自住房的首付款比例被抬升到不低于六成，购买非普通自住房的首付款比例不低于八成。

叠加此前首套房按揭首付比例上调、银行折扣减少、“认房又认贷”等政策影响，越来越多的购房者被高额的首付挡在了外面。凑齐首付，也因此成为很多购房者的要务。

但在较强力度的监管之下，从银行贷款的一些渠道也被封堵。除了银行按揭贷款被收紧外，北京商报记者了解到，目前银行基本上都没有与房屋首付款相关的任何贷款业务了，有的银行甚至从去年开始连消费贷也暂停办理了，即使还能申请消费贷的银行，材料审核也非常谨慎，且一般额度控制在20万元以内。抵押贷款也是如此，银行会严密地考查资金用途，额度控制在100万元之下，目的就是防止资金违规流向楼市。

金融外包机构借首付贷揽客

银行的小心与严控，反倒给了一些公司“造势”的机会。上周，北京商报记者接到某金融服务外包公司的营销电话，该员工第一句问的就是“您需要贷款吗”？

当记者回答说，“想要买房，但首付不够”时，该员工便开始介绍他们的业务。据了解，该公司可以帮客户做银行的抵押贷款，如果在北京有一套价值500万元的房子，即可以贷到290万-300万元左右的额度，远高于银行给个人提供的100万元额度。在抵押期间，房屋可以由房主正常使用。

值得一提的是，在该公司申请贷款时，房屋的所有人与借款人不必同为一人。该员工介绍，例如一位客户想要借款，但名下无房，可以用父母名下的房屋作为抵押。北京商报记者了解到，这个做法和银行的“接力贷”类似，但这种贷款方式也早已被叫停。

让这一业务更具“竞争力”的是，该公司收取的贷款利息并没有比银行高出太多。上述员工介绍，公司执行的政策为“基准利率上浮25%-35%”，按照国家标准，1年期基准利率是4.35%，3-5年是4.75%，5年以上为4.9%。“每年比银行多还不了几千块钱。”该员工说道。以100万元贷款十年计算，银行若实施9.5折优惠，十年下来贷款利息共46550元，这家金融服务外包公司贷款的利息为66150元，平均每年比在银行贷款多还1960元。

不仅如此，该员工还表示，如果需要的额度较低，又不想用抵押物做贷款，该公司可以帮客户到银行申请消费贷，每家银行最高可申请到50万元，需要客户有资质较好的工作单位以及稳定的收入。

为何在不增加抵押物或财力证明的情况下，通过所谓的金融服务外包公司能贷到银行几倍的额度？当北京商报记者称自己在银行屡屡碰壁，根本申请不到这么多贷款时，该公司员工介绍，该公司已经开了快五年，“有渠道”，每个月可以从银行获得至少1亿元的贷款。“客户直接去，银行肯定不会做的，我们认识的都是内部人员，主管、经理级的，我们在银行也有担保的角色，每个月贷那么多，材料递过去，银行有的看有的就不看了。”

房屋中介可多向搭桥

比金融服务外包公司渠道更多的是房屋中介。去年10月，北京商报记者曾调查发现，一家名为“盛世恒鑫地产”的房屋中介，利用自有资金为购房者放贷，月息高达2.5%，假设借款100万元，仅6个月后还款额就共计高达115万元，远高于银行。

本次北京商报记者再次致电盛世恒鑫地产的一家分店，表示想要“凑一下房屋首付款”，一位工作人员并未推荐他们自有的“小金库”，而是介绍了两种方式，一是通过该公司向银行申请，二是通过该公司找小贷公司借款。

当前，因为政策的收紧，银行放贷速度也普遍放缓，房屋按揭贷款的放款时间从此前的一个月左右，延长到两三个月甚至更长，其他贷款的放款周期也不同程度地被拉长。对此，盛世恒鑫工作人员先推荐了小贷公司的贷款，称如果急用这笔资金，小贷公司比银行放款快，月息在0.98%上下。

当北京商报记者坚持想从银行申请贷款时，该人士开出了比上述金融服务外包公司更高的额度。他介绍，通过该公司，可以在银行贷到房屋价值七成的资金，例如房屋评估500万元，便可以贷到350万元。

这位工作人员还进一步支招，如果申请人有朋友是开公司的，只要卡章齐全，可以以公司的房产做抵押向银行申请贷款，这样能贷到更高的额度，而资金的用途银行并不会查到，这种方式被称为“借壳”。当记者再次提出担忧银行会查出资金真实用途时，该人士自信地称，“不用去质疑，不用去问，您自己操作怎么都操作不出来，我们肯定有我们的实力，也有很多成功的案例，没有出过被银行发现的状况，因为我们会打政策的擦边球”。

另一家房屋中介诚信易鑫房地产公司也称公司有合作的银行，通过该公司到银行申请贷款用于房屋首付“可以操作”，而且“客户问肯定银行不给做，因为这样多少有点违规问题”。值得一提的是，在去年10月的调查中，北京商报记者也曾发现诚信易鑫的问题，该公司也在为购房者与银行之间穿针引线。

审查存在难度

通过上述事例不难发现，金融服务外包机构和房屋中介都在明知违规的情况下铤而走险。与此同时，银行也存在监管不利的问题。但在业内人士看来，排查资金去向几乎已是一个历史性难题。

苏宁金融研究院高级研究员薛洪言表示，额度相对偏低的首付贷依然很难彻底清除，和几百万的房价相比，一些额度在百万以内的首付资金借款根本不起眼。如果是和银行合作的，利用消费贷来垫资，同样难以排查。

一位地产界人士也分析称，房地产中介行业鱼龙混杂，谁去排查呢？建委、银行哪有人力物力去做呢？因此，虽然监管层一道道地发着政策，但彻底落实却很难。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，商业银行本身还是需要进行检查，尤其是要咨询购房者此类业务是谁介绍的，同时要让其签订未来6个月不购房的协议，这样后续若查到有房贷办理，就可以把此类中介和购房者纳入到黑名单中。

而最关键的一把钥匙还是握在央行手中。中原地产首席分析师张大伟表示，楼市的泡沫归根结底还是资金潮影响。公开资料显示，去年以来，央行先有严禁银行理财资金违规进入房地产领域、要求银行严格限贷等政策，后有公开市场操作利率“涨价”等动作，令市场资金维持在紧平衡的状态。张大伟分析称，现在监管在逐渐收紧，市场降温后，购房者没有需求，这种违规资金自然也就少了。