易居论坛：加快发展租赁市场是稳定中国楼市的重大战略

在刚刚落幕、以“稳定房地产市场与发展住房租赁市场”为主题的易居论坛上，与会专家、学者以研究报告及国际市场发展的成功经验，呼吁各方协力助推国内房地产租赁产业升级，并指“加快发展租赁市场是稳定中国楼市的重大战略”。

华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳在主旨发言中提示：中国租赁市场之所以没有真正发展起来，和市场关注点在房地产开发、租赁需求零碎化、租赁市场盈利空间相对狭窄等因素有关。近几年由于热点城市房价居高不下、传统地产开发业务利润率下滑，政策对租赁市场做了更大力度的支持，建立规范化和规模化的租赁市场势在必行、非常迫切、时机已趋成熟。这对于培育健康的房地产市场、增进市民的居住福利、企业转型寻找新的经济增长点等都有重要意义。

　　租赁市场亟待发展

　　据易居房地产研究院的最新报告《发展住房租赁市场的国际经验借鉴与国内实践》，各国租赁市场发展有很大程度的差异。

　　数据显示，居民承租户占比大于30%的国家有美国、加拿大、德国、法国、英国、瑞典、荷兰、丹麦、奥地利、澳大利亚、新西兰、日本等；承租户占比小于20%的国家含中国、俄罗斯、保加利亚、罗马尼来、爱沙尼亚、斯洛伐克等；包括美、德、日等国政府，更注重利用住房租赁市场来解决居民特别是低收入居民的居住问题，这三国居民的总体居住质量也比其它国家更高。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，发达国家租赁市场占房地产市场规模的比例达30%—60%，租房住与买房住，呈分庭抗礼格局，而中国更多的住房需求是进入到买房市场。租赁过程中存在租客对房源不满意、租客面临房东不合理对待等问题。2016年12月召开的中央经济工作会议要求加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展，昭示着该行业亟待发展。

　　应探索经营和盈利模式

　　湾流市场营销与品牌中心总经理梁志森提出，在共享经济的时代下，各租赁企业应积极探索多元化或多样性的产品，进而吻合租赁需求和扩大经营规模。比如说针对蓝领和灰领、大众化和主流、女性群体、中高端商务人士、高管和涉外人士等不同的租客阶层，设定对应的产品系。在满足相应需求的同时，也能引导新需求的出现。未来租赁企业会遵循B2C(企业—消费者)的模式，积极在B端(企业端)发力，发力于存量资产的收购和改造等，进而能够匹配更多的新需求。

　　魔方(中国)生活服务集团华东区总经理任宇表示，租赁企业在提高业务的同时，需要不断关注盈利问题，应积极培育和发展“剪刀差”的盈利机制：控制拿房的成本；充分利用较多的门店数量来降低供应链环节中的成本；有效的后台系统运作，以降低相应的账单催收和支付、门店经营及员工管理的成本；充分扩大产品本身的溢价率和空间，如管家式服务的贴心管理模式以增强客户的需求黏性等。在此类模式下，积极利用大数据分析消费需求和结构，对产品做更好的改进。

　　市场成熟需多方位培育

　　上海二手房指数办公室执行主任梁志超指出，加快发展住房租赁市场，以购租并举取代买卖占绝对主流的中国住房模式，是与国际接轨的必然趋势。购租并举并不仅是现在兴起的长短租公寓、对存量市场开发经营，更重要的是启动增量租赁房市场。品牌开发商一旦成为租赁市场主角之后，试想年轻人租住万科、恒大开发的10-20年公寓，不再为买房而降低生活质量，以后有条件根据政策还可买下所租住的公寓……这种示范效应，将超过大量的政策宣传。

　　他提醒，租赁市场至今没有严格执行备案制，没有类似购房网签的数据。政府部门须尽快建立此类大数据系统，利于掌握租赁市场真实情况，便于形成更为精细化和准确化的政策调控。

　　定位于经营中低端租赁市场的上海青客公共租赁住房经营管理公司总裁胡正华说出了他的烦恼：企业做大的同时，却存在规模不经济的问题。比如说个人二房东通过几套群租房的出租就可以赚钱，因为他们对于房源改建可以不规范，一套房隔间过多，存在火灾等隐患。而对于品牌租赁企业而言，须按照政府规范去做设计和改建，其背后相应的成本和竞争机制是完全不一样的。只有营造公平公正的竞争环境，才有利于培育优秀的租赁企业。

　　在华东师范大学房地产副教授崔裴看来，租赁市场在不改变产权关系的情况下，能够促使房屋更有效率的流通，同时照顾到不同生命周期阶段的居住特征，其优势明显。后续需要从流通环境的角度给予此类市场更大的政策支持。同时，租赁市场背后也衍生出很多新的投资机会，比如说通过购买租赁市场相关的REITs金融产品，投资者可以实现产品和区域的分散化投资，也省去了很多管理成本和费用。此类产品的出现，对于稳定租赁需求、稳定房屋买卖市场的价格等都有积极的作用。