7万+公寓豪宅2016年成交三千余套10万+成交同比翻3倍

年底公寓豪宅成交量触底反弹，全年7万+成交三千余套

根据亚豪君岳会数据统计显示，2016年12月份，北京公寓豪宅市场（成交价7万元/平方米以上）共实现成交453套，成交面积6.7万平方米，环比分别增加100%、80%。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，公寓豪宅市场成交量在9月份达到高峰，随后 “930新政”颁布，其中首套及二套首付标准的集中提升，使得部分“卖一买一”高端需求无法及时出手旧房产，因此也无法顺利购置新房产；另外“930”新政中重提“限房价、竞地价”并迅速推出执行地块，市场预期有所走低，因此接下来的10月公寓豪宅市场销量迅速触底，并连续两个月维持低迷。不过随着11月首批“限房价、竞地价”的5宗宅地均以“100%自持”收场，市场预期再度发生转向，而经过了两个月的缓冲期之后，积攒的需求小规模集中释放，加之房企年末集中冲刺业绩，造成12月豪宅成交出现反弹，且反弹幅度较大。

从全年数据来看，2016年北京公寓豪宅市场共实现成交3025套，成交面积52.58万平方米，相比去年同价位产品成交量分别大涨211%、102%。与此同时，2016年北京公寓豪宅市场成交均价为95022元/平方米，同比小幅上涨。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，北京住宅市场豪宅化的趋势自2015年开始显现，2016年则呈现快速发展趋势。而从未来趋势来看，2016年仅有的7宗可售住宅地块实现出让，未来住宅新增量有限；而大量涌入的自持住宅产品、自住房等政策性质住房，与公寓豪宅项目客群并无重合；另外虽然二手房市场已快速崛起，但是基于产品品质的差异性，二手产品与新房豪宅的竞争也较小。因此从明年趋势来看，公寓豪宅在住宅市场当中所占份额将不断加大，北京新房住宅市场的豪宅化趋势也仍将加快。

2016年顶豪产品表现激进，其中10万+产品共实现成交611套，同比将近翻3倍。而在公寓豪宅市场成交前十排行榜中，使馆壹号院、万柳书院两个10万+项目也跻身其中。另外，2016年公寓豪宅成交的另一个显著特征就是高端商办公寓成交占比的大幅上升，2016年7万+公寓产品当中商办公寓占比达28%，同比增加9个百分点。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，随着近两年出让的“高价地”项目逐渐上市，公寓豪宅市场标准不断走高，高价项目也明显增多。但是伴随高价项目不断增多的同时，则是公寓豪宅类产品的不断外延，2015年7万+公寓豪宅产品成交当中五环内占比高达94%，而2016年这一比重却迅速降至80%。地段优势则成为催生城区商办公寓“崛起”的主要因素，2016年7万+公寓豪宅成交套数第一高的钓鱼台美高梅公馆项目即为四环内商办公寓项目。

2016年北京公寓豪宅成交套数排行

公寓豪宅全年供需比1:1.1基本持平，豪宅标准全面提升

根据亚豪君岳会统计数据显示， 2016年北京公寓豪宅市场共有21个项目入市，共新增公寓豪宅产品2754套，预售许可面积36.8万平方米，全年供需比为1:1.1。

受到土地成本以及市场发展趋势的影响，2016年7万+豪宅项目供应较为丰富，21个入市项目当中，纯新盘多达8个。受到土地市场特征的影响，公寓豪宅已不再是内城区“独有”，五环外豪宅产品纷纷涌现，例如2016年新盘入市的恒大华府、首创天阅西山等均地处五环以外，其中恒大华府目前报价已超过10万元/平方米。在失去了地段的优越性之后，现在科技生活、智能家居几乎已成为公寓豪宅产品的标配，产品设计与园林打造也成为项目提升品质的重中之重，其中首创天阅西山顶级配置 “声光水气”科技系统，而恒大华府则匠心打造“工法十八式”的园林。公寓豪宅市场品质出现质的飞跃。

此外，2016年入市的公寓豪宅当中10万+的项目多达6个，最高报价北京壹号院达到16万元/平方米。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，未来低端需求依靠公租房、自住房以及远郊区县商品住宅，中端需求转向二手，而高端需求可供替代的产品日益减少，公寓豪宅产品虽短期内因政策原因拟售价格受到限制，但长期来看，北京新房市场供给不足的现状将催升公寓豪宅的价值进一步提升。