2015-2016年35城持续去库存2017年转入补库存阶段

一、全年库存总体下滑

（一）35个城市分析

1、12月库存延续全年下滑态势

截至2016年12月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为23334万平方米，环比减少1.0%，同比减少10.6%。观察2016年全年月度数据，全国35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势，体现出较好的去库存导向。若从同比增幅看，已出现连续17个月的库存同比下跌。部分城市去库存效果较好，已从“去库存”阶段转变到了“补库存”阶段上来。

对2010-2016年的年度数据进行总结。2010年35个城市库存规模相对要小。2011年随着限购限贷政策效应的释放，各大城市商品住宅库存积压现象比较明显，库存规模呈现逐月攀升的惊悚态势。2012年随着市场的回暖，35个城市库存持续攀升的态势有所遏制。2013年市场成交规模继续上升，去库存速度略有加快，部分月份出现了库存规模下滑的良好态势。2014年前三季度库存持续攀升，到了第四季度则呈现高位盘整的格局。2015年库存规模总体上呈现下滑态势，吻合了中央积极去库存的导向。到了2016年库存规模继续下滑，这和房地产销售面积大增等有关。

图1  35个城市新建商品住宅库存量

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

2、24个城市库存出现同比下滑

2016年12月，35个城市中，有11个城市库存出现了同比增长现象。其中济宁、淮南和太原3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到29.7%、29.2%和20.2%。同时，35个城市中，有24个城市的库存出现了同比下滑态势，其中合肥、南京和杭州的同比跌幅较大，跌幅分别为54.5%、50.2%和42.8%。这3个城市属于库存明显不足的城市，补库存的需求也较大。

图2  35个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

3、全年呈现供小于求的态势

2016年12月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2413万平方米，环比增长12.4%，同比增长3.4%。12月份推盘节奏相比11月份有所加快，这说明房企年底前依然在积极做销售，以防范2017年楼市降温的风险。12月份，35个城市月度新增供应量小于新增成交量（其中12月份新增成交量为2658万平方米，环比增长15.9%，同比增长2.0%）。新增供应小于新增成交，所以促使12月份的库存出现了下降。

图3  35个城市新建商品住宅月度供求关系

数据来源：CRIC、易居研究院

从年度数据看，2010-2016年7年期间，前5年均呈现供大于求的态势，而2015年和2016年则呈现出供小于求的态势。其中，2010年的供求差异比较小。2011年则呈现比较明显的供大于求态势，这和限购政策环境下购房者入市节奏被打乱是有关的。2012年在市场回暖的态势下，供求双方的入市节奏加快。当然相比2011年，成交量的上升力度更大。到了2013年，市场继续火热，呈现了供销两旺的良好态势。2014年，供求双方的入市积极性要弱于2013年，但相比2010-2012年要好。2015年和2016年供求关系发生实质性变化，呈现出供小于求的态势，充分说明去库存效果较为明显。

图4  35个城市2010-2016年新建商品住宅年度供求关系

数据来源：易居研究院

（二）一二三线城市分析

1、三类城市库存均有同比下滑

截至2016年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为2482、16753和4099万平方米，环比增幅分别为-3.3%、-0.8%和-0.5%，同比增幅分别为-26.9%、-9.2%和-3.5%。

一线城市自2016年5月份以来，库存即呈现出环比和同比双下滑的态势。9月份略有差异，库存出现了环比小幅上涨、同比跌幅扩大的态势。到了10-12月份继续呈现环比和同比双下滑的态势。当然这或和此类城市推盘节奏放缓有关。从总体上看，一线城市后续补库存的迫切程度较大。

二线城市12月份新增供应量为1821万平方米，高于11月份1591万平方米的水平。同时新增供应量小于新增成交量，导致库存出现了环比下跌态势。观察2016年全年12个月的数据，库存均保持了环比和同比下跌的态势。

三线城市12月份新增供应量为352万平方米，而新增成交量为371万平方米，新增供应量小于新增成交量，这使得库存出现了下降。观察2016年全年的月度数据，总体上看，三线城市的去库存效果明显改善，当然后续需要继续积极去库存。

对三类城市库存的年度数据进行总结。一线城市在2010-2011年呈现较明显的攀升态势，但在2012年则出现较明显的下滑。一直到2014年才出现比较明显的上升态势。2015年和2016年则呈现库存下滑、库存不足的风险。二线城市在2010-2014年间，库存总体呈现波浪式的上升态势。而在2015年和2016年则有积极的下滑态势。对于三线城市而言，库存增长态势贯穿于2010-2014年，说明此类城市的库存压力总体上没有得到有效释放。而在2015年则有微弱的下滑，到了2016年受一二线城市的影响，也出现了库存规模下滑的态势。

图5  一二三线35个城市新建商品住宅库存量

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

二、存销比全年总体处于探底阶段

（一）35个城市分析

1、存销比总体处于低位

2016年12月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9，这也意味着市场仅需8.9个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比11月份9.0个月减少了0.1个月的水平。观察历史数据，目前存销比处于历史低位，总体上接近近六年最低点即2011年2月7.5个月的数值。

对2010-2016年的年度数据进行分析。2010年存销比走势基本向下，这使得房价上涨的压力持续增加，这也是为什么2010年出台限购限贷政策的重要原因。2011年存销比持续上升，说明在政策打压下，去库存的速度趋于放缓。2012年随着市场走暖，存销比逐渐下降。2013年，存销比呈现缓慢上升态势，但由于存销比数值总体偏低，所以依然能带来房价的快速上涨。2014年存销比呈现“倒U形”走势，说明市场经历了较大的波动，这和全年的限购政策、房贷政策的变动有密切关联。2015年存销比总体上持续收窄，说明去库存压力在积极有效地释放，相对应的就是房价跌幅持续收窄，进而转跌为涨。到了2016年存销比继续下滑，进而也引起了房价的快速上涨。

图6  35个城市新建商品住宅存销比走势

数据来源：CRIC、易居研究院

2、北海存销比最高

从35个城市的具体数值看，2016年12月北海的存销比数值最高，为25个月，但相比11月份有明显下降。另外，类似西宁、贵阳等城市的存销比也比较大。相比而言，合肥、南京、南昌、杭州和广州等城市的存销比较小。这会使得此类城市近期房价上涨压力较大，同时土地交易异常活跃。当然，此类存销比较小的城市，基本上也在近期出台了包括限购在内的各类收紧政策，后续政策效力将继续释放，去库存周期偏小的状况也可以得到改变。

图7  35个城市新建商品住宅存销比排序

数据来源：CRIC、易居研究院

（二）一二三线城市分析

1、三类城市去化速度均有加快

2016年12月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为7.2、8.6和12.4个月。相比11月份7.3、8.7和13.0个月的数值，三类城市均有明显的下滑，其中三线城市下滑幅度更大。

一线城市已连续23个月存销比数值低于12，数值偏小。二线城市的逻辑和一线城市类似，目前存销比处于12个月以下的水平，房价上涨幅度相对也较大。部分城市存销比数值比一线城市还要小，房价上涨幅度自然更大。三线城市存销比数值继续缩小，但相比一二线城市，依然较大。

对2010-2016年的年度数据进行分析。总体上看，一线城市去库存速度要快于二线城市，二线则快于三线。而从总趋势看，三类城市的走势基本一致。其中，2010年三类城市存销比总体偏小，这也助推了此类城市房价的持续上升。2011年三类城市存销比持续增加，说明去库存的压力在增加。2012年存销比总体处于下行态势。2013年则出现了上升的态势，其中三线城市上升幅度最大。2014年二线城市政策比一线城市要宽松，存销比曲线和一线城市在不断接近。2015年和2016年三类城市则基本上都呈现出下滑态势。

图8  一二三线35个城市新建商品住宅存销比走势

数据来源：CRIC、易居研究院

具体城市看，2016年12月份，存销比环比上升的城市有14个，包括厦门、贵阳和上海等城市。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。同时，在35个城市中，有21个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以北海、济宁和兰州的存销比环比跌幅最大，相比11月份分别减少了5.5个月、3.2个月和1.7个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力在积极释放。

图9  一二三线35个城市新建商品住宅存销比环比增加值

数据来源：CRIC、易居研究院

三、2017年热点城市应积极补库存

2016年去库存延续了2015年的态势，库存规模稳步下滑，同时去库存周期也总体处于下行态势。此类指标和2016年全国热点城市房屋销售市场火爆的态势有关。去库存效果总体不错，也吻合了2014年提出的“千方百计去库存”的政策目标。

2017年去库存战略将继续，尤其是三四线城市依然会强化的政策导向。而对于一二线城市尤其是一些热点城市来说，从2016年的数据来看，库存规模是不足的。所以从抑制房价、满足基本的住房需求等角度看，依然需要积极通过供地等方式来补充库存。一方面，调控背景之下市场需求趋于下降，另一方面新房供应保持基本平稳。去库存周期指标也会有反弹的可能。

附注：

35个城市按一二三线城市划分如下：

一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。