下半年土地市场：防火防盗防“高价地”

二、从政府土地出让的目的来看，主要还是为了尽快缓解楼市供求矛盾的问题，起码通过近期土地出让可以调节未来1-2年内供求关系，并且可以起到初步效果，然而当前的土地市场上出现的“高价地”一般而言也要“囤地”4-5年之后方可入市解套销售，因此，当前土地供应对于未来1-2年楼市难以起到市场调节作用，反而因为地价的攀升而推动房价继续上涨。因此，针对房企频拿“高价地”而“囤地”或“捂盘惜售”等状况，笔者建议：

1、加快已经出让地块的项目建设进度，对于新出让的地块给予明确的开工、竣工、交付等时间限制，以防止部分开发企业拿“高价地”后“囤地”，防止开发企业“捂盘惜售”，通过加快开发节奏与供应节奏调节市场供求关系。对于拿“高价地”的房企让其因为这样的规定而望而却步，或者因此而承担亏损的开发风险。

2、对于已经进入开发阶段的项目，建议出台相关措施，加快开发进入，加快发放预售许可证，加快市场供应，同时，一方面通过预售许可证的审批控制房价过快上涨，一方面打击捂盘惜售，让已经获得预售许可证的项目尽快进入销售阶段，缓解短期内市场供求关系紧张的局面。

3、改变土地出让金的支付方式，降低激进的房企拿地杠杆。

为了规避楼市投资的金融风险，当前银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款，此时房企的短期贷款资金还是较为紧张的。因此，在土地出让金支付上可以针对房企短期资金较为紧张的现状而制定相对应的措施，以防止高价地的产生。比如，改变土地出让金的支付方式，由之前的分期支付改为全款支付（比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%，一年后支付另外50%，现在改为1个月内全款支付土地出让金），缩短开发企业支付时间，降低激进的房企拿地杠杆，全款支付的时间可以限定在1-3个月内，这样，短期资金周转问题的房企拿地会更加谨慎。

三、加强土地市场监管，全国范围内建立土地利用动态巡查制度，对建设用地开发利用情况实行全程监管，防止土地闲置浪费，同时针对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违规行为的房地产开发企业，住建部、国土资源部可对典型房企进行约谈，证监会可以暂停上市，再融资和重大资产重组。