2016年上半年沪10万+天价豪宅成交“亮瞎眼”

3月25日“史上最严”楼市新政“沪九条”发布，至今为止，已经有3个月有余，那么，上海市单价10万元/平方米以上的“天价豪宅”成交量呈现出什么样的特征？“沪九条”有没有影响“天价豪宅”市场的表现？接下来上海“天价豪宅”市场趋势是什么样的？

同策咨询研究部数据显示，截止6月30日，2016年1-6月上海商品住宅成交面积748.43万平方米，同比上涨84%，成交均价35006元/平方米，同比上涨33%。尽管1-6月商品住宅销售量价出现齐升，但是，“沪九条”之后4月份以来的市场成交量的表现已经发生明显的变化。数据显示，2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米，较去年同期下跌21.78%，环比2016年3月下跌56.08%(这跌幅算下降)； 5月份成交量没有超过100万平方米，6月份即使有冲刺半年报的因素成交量的表现也没有往年那么突出。

尽管上述数据存在成交结构变化的因素，但是，从4月份商品住宅成交量环比3月份出现56.08%的大幅下降可以看出，“沪九条”新政的效果是明显的，市场也会因为成交量的降低而降温。那么，上海市单价10万元/平方米以上的“天价豪宅”成交量呈现出什么样的特征？“沪九条”有没有影响“天价豪宅”市场的表现？

从2016年单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看，同策咨询研究部数据显示，截止6月30日，2016年1-6月上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交682套，其中，公寓624套，别墅58套（见附件一各项目成交明细）。而2015年同期天价豪宅成交套数仅为195套，其中，公寓144套，别墅51套，2016年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象。

回顾近几年上海天价豪宅的市场成交情况，同策咨询研究部数据显示，2010-2015年6年上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅总计成交1213套，其中别墅豪宅291套。2010-2015年这6年天价豪宅分别交易了78套、119套、149套、112套、144套，611套，6年平均每年卖出202套左右。而仅仅2016年1-6月上海单价10万元/平方米以上天价豪宅就卖出682套，大幅超出近6年202的年均套数，也超过2015年“天价豪宅”元年611套。从2016年1-6月上海天价豪宅市场表现来看，已经达到历年同期豪宅成交套数总量新高值，热闹程度可以说是 “亮瞎眼”。

从2016年1-6月分月份来看，上海市单价10万元/平方米以上天价豪宅6个月分别成交104套、49套、154套、86套、142套、147套。从数据层面来看，3月、5月和6月三个月的天价豪宅的成交量拉升了上半年的成交数据。回顾“沪九条”出台的市场背景，当时，3月初已经传闻上海楼市政策会收紧，对于豪宅项目来讲，为了规避政策面的影响积极跑量，造就了3月份154套的单月成交高峰值，从结果来看，由于政策预期出台的因素，3月份成为上海10万元/平方米以上天价豪宅放量的“窗口期”。

从“沪九条”出台前后“天价豪宅”的市场表现来看，“沪九条”出台之前，由于政策预期出台，豪宅市场开始集中跑量，同策咨询研究部数据显示，2016年1月1日-3月24日，上海天价豪宅成交了255套，其中公寓豪宅224套，别墅豪宅31套；“沪九条”出台之后，单纯从4-6月这三个月成交套数来看，数据显示，这三个月的时间上海市“天价豪宅”成交套数仍然高达375套，似乎没有受到“沪九条”政策面的影响。