为什么住宅土地期满应无条件续期

    编者按：

　　本文作者孙宪忠为我国著名的民法学家，第十二届全国人大代表，中国社会科学院法学所研究员，自1995年至今一直担任全国人大法工委立法专家。

　　作者回顾，当初在《物权法》制定时，提出了自己的论证意见，住宅用地使用权期间届满时，民众的使用权应该“无条件自动顺延”。《物权法》第149条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这个表述和其观点基本一致。

　　作者认为，一是从社会主义国家土地所有权建立的法律思想的角度看，不应该再次向居民收费；二是从土地价格的角度看，也不应该一再收取土地出让金。那种认为“民众使用国家土地就应该交钱”的观点，其理论的缺陷，是依据传统私权理论来理解我国国家土地所有权，这一点不符合我国国家土地所有权的立法基础。

　　我国《物权法》颁布之后，涉及城市居民购买商品房对国有土地的建设用地使用权七十年期限限制的问题，地方政府、媒体和民众都有很多疑问和争论。近日，因为某些地方政府要对改革开放早期出让的即将到期的居民住宅土地使用权收费引发的争议，已经成为普遍关注的问题。

　　事实上，改革开放初期很多出让土地涉及的国有土地建设用地使用权，近些年也都会逐渐到期。从目前媒体报道的情况看，我国社会对商品房建设用地使用权期限届满之后如何规制的问题反应十分强烈，核心问题是这一期限届满之后还要不要再一次向政府交费，以及如何办理不动产登记手续。对这一问题，本人愿意从我国《物权法》制定时期作为立法专家对这一问题所做的论证，说明一些基本的理论问题，帮助我国社会来理解《物权法》第149条解决这个问题的规则，保证这个具有重大现实意义的法律条文的贯彻实施。

　　《物权法》第149条“自动续期”的含义就是无条件续期

　　《物权法》第149条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

　　本来，这里所说的“自动续期”，含义就是无条件的续期，不必要补交费用，也不需要再次办理不动产登记手续，民众自动地继续合法使用土地。但是，从目前媒体报道反映的情形看，一些学者和地方官员仍然认为，这种条件下如何“自动续期”立法不明确，有的还得出了民众必须再次交纳土地出让金并办理不动产登记手续的结论。在立法已经如此清楚地规定“自动续期”的情况下，这些官员和学者还认为立法不明确，这一点说明，这一问题的争议已经是一个明显的思想认识问题，或者说是观念的问题，而不是立法的问题。

　　因此，我不得不回顾一下当初在《物权法》制定时期关于如何确定这一条文内容的争议。当时，主导的立法观点认为，民众住宅使用的土地是国家的，国家只许可这种土地使用权七十年的期限，期限届满，当然土地要收回国家。如果民众要继续使用国家土地，那就必须给国家交纳土地出让金。最初的立法意见上，也采取了这种观点。对这种观点，在立法论证会上与会的官员、法学家、经济学家也一致赞同这一观点。

　　但是，我对这种观点持反对态度并提出了我的论证意见。我的观点，就是这种土地使用权期限届满时，民众的使用权应该“无条件自动顺延”（关于这一立法论证会的报道，请参阅新华社2007年3月9日《住宅用地70年期满自动续期》的报道，当时其它一些媒体也有报道）。

　　我对建设用地使用权提出“无条件自动顺延”的观点的出发点，是城市居民住宅土地权利问题涉及我国五六亿居民的基本利益，立法对这个看起来仅仅是一句话但是涉及基本民生的重大权利的规定，一定要慎重处理。

　　我的论证要点有两点。

　　一是从社会主义国家土地所有权建立的法律思想的角度看，不应该再次向居民收费。二是从土地价格的角度看，也不应该一再收取土地出让金。

　　依据我国土地所有权建立的法律思想，不应该再次向居民收费

　　国有土地所有权是新中国成立之后按照社会主义的法律思想建立起来的权利，而且这一权利的建立过程也没有采取传统民法的方法，因此这种权利从一开始就不是一种国家私权或者政府私权，而是人民公有权。它和历史上任何一种民法意义的土地所有权有着本质的区别。