为什么住宅土地期满应无条件续期

　　在历史上，土地所有权是一种“私权”，土地是私人的财产，别人占有使用必须付费。即使国家拥有的“私有”土地的情况下，比如旧中国时期国家拥有的私有土地的体制下，一般民事主体都不能无偿使用国有土地。但是新中国成立之后“建立”的国家土地所有权，是按照社会主义的土地法律思想建立起来的，它和过去私有土地所有权都有本质的不同。新中国通过一系列手段取得了全部的城市土地和部分农村土地，特别是通过1982年《宪法》的规定取得了全部城市土地，并且以此为基础不断取得扩大的城市建成区的土地。这种土地所有权的政治基础、伦理基础和法律基础就是社会主义的“国家统一所有、人民均享地利”的思想。

　　要理解本文涉及问题，应该研究从孙中山一直到毛泽东的社会主义土地革命的理论。孙中山比较早地接受了关于土地的社会主义思想，他提出了土地为天然富源、私有土地之上的价值增值应该归公的系统理论。这些理论可以简单地归结为“土地私有、涨价归公”。该理论发展到中国共产党人之后，变成了“土地公有、均享地利”的思想。根据这一学说，中国共产党建立了土地公有制，不再保留私人土地上所有权。建立这种地权制度的目的，是为了防止私人独占土地自然增值的情形，要把土地的利益为民众共同享有。在这种思想指引下，我国人民接受了国家土地所有权。

　　我们必须知道：第一，国家土地所有权不是按照传统民法规定的所有权取得方式取得的，而是“建立”起来的。第二，建立国家土地所有权是为了实现社会主义的“均享地利”，即让一般民众直接地普遍地享有土地的利益，而不是让政府从民众身上取得土地租金一类的收入。因此我认为，让政府从土地不断取得土地出让金的观点和作法，不符合建立土地公有制的社会主义理想。也是因为这样，我国民众享有的建设用地使用权不应该受到期限的限制。这一点是本人提出建设用地使用权到期“无条件自动顺延”的法理基础和伦理基础。

　　从土地价格的角度看，也不应该一再收取土地出让金

　　对此，我曾列举世界上房地产市场价格的比较资料，说明我国城市房地产价格已经超过了世界上大多数国家的事实。在其他国家，民众依据这样的价格，可以取得的房地产，既包括土地所有权当然也包括房屋所有权，这些权利当然都是无期限限制的。

　　按照市场经济的发展水平和权利相等原则，我国民众也应该享有像所有权一样的永恒的权利。按照古人“有恒产者有恒心”的教训，让人民享有这样的权利非常必要。

　　在本人提出以上论证之后，立法机关经过更多的讨论，应该说采取了我的观点。虽然还有一些争议，但是最后《物权法》第149条第一款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”这个表述和我的观点基本一致。这个条文虽然很短，但是涉及民众利益重大。

　　地方政府无权对土地续期问题擅自作出规定

　　当前，我国改革开放初期出让的城市建设用地使用权规定的期限逐渐出现届满的情形。在改革开放初期，立法对期限届满之后民众权利如何处置规定不详，或者甚至还有一些地方的规定和《物权法》的规定不一致。但是，在《物权法》已经实施的情况下，这一问题都应该统一地按照《物权法》第149条第一款的规定处理。原因很简单，《物权法》是所有涉及物权规则的上位法，对其他任何法律规则都有统辖的效力。而且更为重要的是，这个立法体现了人民权利的思想。这一思想，和中央今年提出的“五大发展理念”之中的“共享”理念是一致的。也就是因为这样，我认为，我国社会应该按照《物权法》的规定来理解和解决这些问题。

　　同时我们必须指出，根据《立法法》对立法权限的规定，涉及限制公民基本权利的法律，必须由全国人大制定，国务院和地方人大都无权就此立法，地方政府及其部门更不能就此问题擅自作出规定。因此，那些试图在本文涉及问题上限制人民权利的作法，都违背了我国法的基本规则。

　　“使用国家土地就应交钱”是以传统私权理论理解国家土地所有权

　　近年来不断有人询问，我国立法为什么不能在这个问题上简化一下，直接承认民众对住宅土地享有所有权？对这个问题，我想回答的是，这主要是我国《宪法》规定了土地公有制，这一点不能改变。

　　实事求是地看，土地公有制也比较符合我国特殊的土地资源和人口资源情况。中国人多地少，无法普遍采取单一化住宅模式，让每家每户都有一块地或一处独立住宅。城市里普遍采取公寓化住宅模式，在我国是一个良好的选择。在这种情况下，政府享有土地所有权、民众享有建设用地使用权和住房的所有权，比较有利于解决城市居民住房的法权问题。