北京市从重预征收土地增值税 强压地产商高报价

　　  房税联动

　　  为了确保该项政策能够得到有效落实，在北京市政府的协调下，北京市住建委和北京市地税局就房地产预售价格申请实施了信息共享，即北京市地税局在预征房地产开发企业的土地增值税时，将依据商品房楼盘在住建委申请、获得批准的预售价格。

　　  “工作的第一个结点是在住建委，而不是地税局。”广东某大型房地产开发企业北京公司负责人向记者表示。在新的土地增值税预缴政策实施后，在申请预售许可所须填报的材料中，除土地使用权证信息、规划许可证、开工许可证等证照和预售价格外，还须填报商品房预售方案或现房销售方案。

　　  在销售方案中，除了拟预售价格外，还须填报建安成本、土地成本等事项，并对土地增值额和增值率进行匡算。根据开发企业销售方案的相关信息，北京市住建委将进行初步审核，审核通过后，北京市住建委将审核通过的相关信息转至北京市地税局，由北京市地税局就成本、费用项进行再次审核。

　　  在北京市地税局对上述内容进行审核并通过后，将据此内容信息形成《税务事项通知书》的形式告知纳税人，要求其在征期内按照规定的预征率计算缴纳土地增值税。而在此之前，土地增值税的征收方式，即在预征的过程中，由开发企业填写包括预售价格在内的信息，而后由地税局审定。

　　  一位业内人士告诉记者，在原有体制下，仅由征管部门对预售价格的信息进行核实，并不能确保100%的正确。但是，在现有的体制下，开发企业通过预售价格、成交价格等手段，规避或者降低土地增值税额度的情况，就已经没有空间。

　　  打压数据

　　  在执行预售价格审批干预、分类从重预缴土地增值税手段的同时，北京市政府已经开始紧张研究“将普通商品房纳入限价管理序列的有关规范”。

　　  记者了解到，上述规范有可能通过在土地出让环节将未来限制销售价格作为出让条件的方式进行，即在政府出让土地前，设定最高限价的标准，开发企业参与投标或竞标，就必须接受政府设置的前提条件。

　　  目前，尚未确定的是基于限价的这类住房的购买资格审定和再上市交易的限制。在正在探讨的这一规范中，有两种意见：一是先对购房资格进行审定再对再上市交易进行限制;二是只对再上市交易进行限制，不对购买资格进行审定。

　　“资格审定是为了打消或者尽量减少投资属性，其实通过再上市交易的限制以及增值额部分的分配，也可以打消其投资属性，只要管住终端，就没有问题，过多的资格审核往往会带来更多的违规或者腐败的问题。”中国房地产学会副会长钟燕敏向本报记者说。

　　  从2013年2月开始，北京房地产市场价格涨幅一直在70大中城市房地产监测体系中名列前茅。其中2月新房价格以3.1%、3月二手房价格以4.1%“领涨”全国。这让北京市政府感受到了巨大的压力。

　　  第三方市场监测机构的数据显示，尽管从3月以来，北京楼市的主要成交量均集中在五环沿线地区，但以成交额作为统计口径，四环以内项目的成交额约占同期成交总额的26.1%，而其成交价格约是五环沿线成交平均价格的4倍。这些高价项目，对北京房价涨幅“贡献颇多”。

　　  记者了解到，在这些项目中，不少是拿地较早的土地，增值额较大，如果从重征收土地增值税能够对这批项目产生影响，北京房价的“数据压力”将在一定程度得以缓释。