北京市从重预征收土地增值税 强压地产商高报价

　　  房价在70城市房地产价格监测系统中连续领跑的表现，正在促使北京市政府出台多项措施控制房地产各项数据的涨幅水平。当下，北京市地税局已经对申请预售价格比成本“增值”较高的房地产项目，以预期预收款额8%征收土地增值税，而在此之前，预征上限为5%。

　　  目前，这项税收政策已经开始实施。作为配套政策，北京市地税局和北京市住建委已经完成了就预售许可申请相关信息的共享。北京市地税局在进行土地增值税的预征过程中，将直接调取开发企业在住建委申报的预售价格，在与申报的成本项核销后，对增值幅度较大的地产商，实施“从重预征”。

　　  北京市政府希望借此对开发商形成“威慑”，迫使其在价格制定阶段，采用相对较低的定价策略，从而避免过重的税负。在此之前，北京市住建委已经通过核发预售许可证环节，对开发企业预售价格进行限制。

　　  从重预征

　　  “我们北京的项目已经有按照8%预征土地增值税的了，新的征税政策已经执行了一段时间，地税局已经通知过了。”5月14日中午，北京某国有房地产开发企业财务部门有关负责人向记者表示：“增值部分越大，预征比例越高。”

　　  万科企业、保利地产、中化方兴等大型房地产开发企业北京公司的有关负责人，也都证实了上述说法，并称北京市政府已经将此项政策，列为落实国务院加强房地产调控政策的重要手段，因此在执行过程中，十分严格。

　　  土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。由于中国房地产开发采用期房预售体制，因此，北京等特大型城市均采取“预征缴”制，即在开发企业申报并获批准预售价格的基础上，核减开发成本、支出和费用，形成预期增值额，而后按照相应比例先行预征，在财务周期结束时，再补齐剩余税收费用。

　　  中国当前土地增值税采用累进税制，最高土地增值额的60%将被征收土地增值税，而在预缴制下，预缴额则直接按预期销售额计算。如一个楼盘的预售值总额10亿元，其需预缴的额度最多达8000万元，而这是在期房尚未预售的情况下预先支出的，因此现在定价越高，预缴率也就随之提高。

　　  “之前最高的预征比例是5%，现在上限调整到8%，增值比例越大，预征的比例也就越高。”前述北京国有房地产开发企业的财务负责人向记者表示，除保障性安居工程的各类开发建设项目外，所有商品住房开发建设项目都适用于这项规定。

　　  记者了解到，北京市地税局已经制定了这项政策的有关细则。根据细则规定，对预计增值率小于等于50%，及大于50%、小于等于100%的房地产开发项目，分别保持现行的土地增值税差别化预征率2%、3%不变;对预计增值率大于100%、小于等于200%的房地产开发项目，按照销售收入的5%预征土地增值税;对预计增值率大于200%的房地产开发项目，按照销售收入的8%预征土地增值税。

　　  除此之外，对于容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税，此前，这一预征比例一直维持在3%。