房屋租赁市场乱象：黑中介霸王条款侵犯房东权利

　　孙先生说，他从北京市西城区房管局处了解到，房管局接到的类似投诉已经多起，目前也无能为力。

　　孙先生：西城房管局工作人员接待了我，我去了以后才发现他们手头压了很多恒泽伟业的投诉，工作人员也表示他们对这件事情也非常困惑，因为他们对这些公司管不了，他们只能进行协商调解，在协商过程当中，中介公司的人员的态度恶劣，最终协商没有一个取得满意的结果，所有的事情也就不了了之了。

　　租赁市场乱象难禁，房东、租房人频遭霸王条款，维权极难。“黑中介”为牟取暴利不择手段，公安法院谁也不怕，他们为何能够横行无忌?他们的存在和不断出现，已经严重影响了社会诚信，房屋租赁市场之乱象，何时终结?经济之声特约评论员潘圆、北京潮阳律师事务所邵鹏律师对此作出点评。

　　邵桐：针对这个问题，首先要从《合同法》的相关角度解释。从合同主体来说，就是出租人和承租人是房屋租赁合同的当事人和相对方，二者根据《合同法》的相关规定，各自享有合同当中的权利和义务。如果承租人一方消失，那么就有可能意味着一方可能无法继续履行合同的相关义务。在这种情况下，如果承租人没有或者不能继续履行相应合同义务时，房屋的出租人可以根据合同法的相关规定行使单方的解除权，从而终止合同的继续履行。还有一种情况就是，如果承租方已经按照合同约定足额支付了房屋租赁期间的全部房租，那么在这种情况下，房屋的出租人还不能进行终止房屋租赁合同，必须要等待房屋租赁合同期限届满后才可以终止该房屋的租赁合同。

　　如果中介公司受委托与新的承租人签署了租赁合同，是不是应该属于一个全新的租赁关系?

　　邵桐：从委托关系的角度来讲，如果出租人另行委托中介公司对房屋转租他人的话，签订新的租赁合同的时候就会形成一个新的房屋租赁的法律关系，与原来的房屋租赁合同就是已经断绝了联系。要根据双方承租人和出租人新签订的房屋租赁合同来确定双方之间的合同权利义务关系。对于这种新的租赁关系，房东一般情况下是不可以轻易解除的，但是这种委托的合同是可以随时解除的，也就是出租人出租给，出租人与中介公司之间的委托关系。

　　目前这两起个案当中的出租方式是否超越了委托的权限?

　　邵桐：从目前的材料看，我们只看到了一个房屋租赁合同，如果仅凭房屋租赁合同来说中介公司又将该房屋转租给第三人的话，那么肯定是超越了授权委托的权限。根据法律规定，除非经过合同相对方的追认，否则该民事法律行为是无效的，也是说中介私自转让他人的转租他人的行为是无效的。

　　为什么公安、法院还有房管局各权利部门都认为这个事情不归他们管?

　　潘圆：从民法角度来讲，因为出租人与承租人之间存在着租赁合同，那么法院在受理租赁合同纠纷的时候就要依据双方签订的租赁合同来审查双方之间是否存在着某一方违约的情形。这种情况下，往往是出租人不了解承租人，不了解实际，在租赁房屋内居住的人是否是当时签订合同的这个人。所以法院会根据《民事诉讼法》相关规定确认在本次诉讼中起诉的主体是否合格。在这种情况下，被告一般信息是原告不能掌握的，所以法院会认为你的起诉的主体有问题，有可能根据《民事诉讼法》的相关规定会驳回你的诉讼请求，这是一种信息不对称所造成的诉讼风险。

　　另外，公安机关主要管的是治安和刑事类犯罪的案件，由于双方之间签有房屋租赁合同，因此属于一种民事纠纷，公安机关是无法对民事纠纷进行实质的处理，除非有违反《治安管理处罚条例》的行为出现，或者构成刑法当中比如说强迫交易对这种犯罪，公安机关才能出面对当事人之间的案件进行处理。