中高端需求上涨明显 4月成交价格出现结构性上涨

　　继3月北京楼市强势回暖之后，随着新一轮调控政策“国五条”北京细则的落地，4月商品住宅成交应声回落。据机构统计，新政90平方米以下小户型成交回落最为明显，而“一步到位”的中高端需求则上涨明显，促使4月成交价格出现结构性上涨。此外，不受政策影响的商住项目也再度受益，成为市场“香饽饽”。

　　小户型成交锐减

　　3月30日，北京公布了新一轮调控政策的实施细则，本地户籍单身人士将不得购买第二套住房，同时，转让非唯一住房或购房后五年内转让住房需要交纳20%的个人所得税。

　　根据链家地产市场研究部统计，自新政实施以来，住宅市场持续低落，从恢复网签至今，新建商品住宅(包含保障房)日均成交量不足300套，还不足3月日均成交量的5成。同时，供应市场也较为低迷，4月前20天，新增期房项目仅4个，供应量为1241套。

　　从新政后市场供应情况来看，4月90平方米以下成交量比3月同期大幅下降96.3%，而90平方米以上户型成交量降幅不到6成，同时，4月商品住宅成交均价比3月同期上涨约8.7%。

　　链家地产市场研究部张旭认为，在预售价格方面设立关卡、明令开发商后期开盘价格不得高过前期以及周边同类项目，这使得刚需购房者对后市预期发生一定变化，低价小户型成交量降幅最为明显，也使4月商品住宅成交均价出现结构性上涨。

　　中高端改善需求上涨

　　在小户型成交回落的同时，市场中也不乏亮点。一些“一步到位”的中高端项目在新政出台之后仍然表现良好，继续去年下半年以来的热度，不少稀缺资源型项目尤其受到客户青睐。

　　进入4月，中高端项目逐渐提高入市速度。据亚豪机构数据统计显示，5月北京共23个项目预计开盘入市，其中华润公元九里、广安壹号、万年生态城·园博府等预售均价为30000-40000元/平方米，还有领秀·观山悦、旭辉·御锦以及正源尚峰尚水等多个别墅项目，中高端项目比重明显提升。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，目前市场价格已经回涨至一定水平，因此中高端项目开始纷纷进入销售季;另外，业内对于新政的预期中，对于二套及以上购买力的管控已成定局，而中高端项目多面向此类需求，因此部分项目开始抢占先机，在政策尚未落地之前争取一定销量。

　　据仲量联行统计显示，今年1-2月高端一手住宅共成交1987套高端公寓，平均售价环比上升1.8%至42228元/平方米，其中70%在售项目平均售价环比均有所提高。仲量联行北京及华北区市场研究部负责人陈锦平指出，新政将进一步抑制投资需求，二手房成交量将有所下滑，但出于强大需求的支撑，预计一手住房市场并不会出现明显弱化。

　　业内人士认为，随着第二套房购房资格越来越严、购房成本越来越高，无论刚需还是改善型置业，一步到位的需求越来越多，对地段、产品都越来越挑剔。因此，对于那些占据稀缺资源、性价比较高的中高端项目来说，新政更加推动高端购房者的关注。华润置地北京公司相关负责人也告诉记者，其旗下华润公元九里项目，定位为220-680平方米非毛坯平层大宅，在新政出台后客群需求也发生了一些变化，多次改善、终极置业的客户比重更加增多，低密度规划、大平层产品、全非毛坯实景现房、合理价位以及配套的教育资源等，均成为该项目吸引高端改善人群的优势。此外，西山壹号院、金茂府等改善类项目，也均在新政之后获得持续的关注。

　　商住项目热销

　　“国五条”细则进一步提高了住宅限购标准，将一些当前不具备购房资格的刚需人群以及部分投资需求再次挤向了不限购的商住项目。

　　据亚豪机构统计数据显示，新政出台首周成交销量前十的项目中，商住项目占据半壁江山。这些热销的商住项目包括金隅自由筑、珺悦国际、东亚五环国际、东亚创展国际、北京方糖等，其共同特点是位于五六环周边，多临近轨道交通，售价略低于周边的住宅项目，多以小户型为主。

　　对此，高姗分析认为，商住项目未受本轮新政波及，不限购不限贷成为这类产品的最大优势，被住宅限购挤压出的购房需求中的相当部分转入商住市场，造成商住项目的热销。特别是商住项目的小户型、低总价优势，购房者首付门槛得以降低，销量大增成为必然。高姗认为，商住项目只是开始，未来还可能扩展到写字楼、商铺、旅游地产等其他不限购的房地产领域。