调控升级致使高端楼市分化 “复合型”豪宅走俏

    随着调控的再度升级，和刚需市场相比，豪宅市场面临着更大的挑战，记者在近日调查中发现，高端楼市分化明显，部分资源占有型的复合性豪宅走俏。根据统计，北京一家顶级豪宅刚刚成交两套房源，总价超亿元。专家预测，在当前新形势下，部分豪宅销售将受到抑制，但顶级楼盘凭借资源独有性和大额资产配置的独有优势，或将迎来逆市走强的机遇，未来豪宅产品销售极有可能呈两极分化趋势。 

    豪宅市场升温

    根据亚豪机构的统计显示，2月份北京在售报价超过4万元/平米的公寓豪宅共计76个，其中共有39个项目实现成交，与去年同期相比成交套数增长130%。另外，受调控政策出台前的“末班车”效应影响，二手豪宅在3月份的成交量更是空前高涨，3月份北京单价在4万元以上的高端二手住宅成交量总计901套，环比增加352.76%，同比增加384%，相比近三年来，最高值涨幅超一倍。 

    另外，中国富豪在海外置业比例正在不断走高。据相关消息，澳洲70%新房销售给中国客户；中国人在美国置业已达数百亿，成为美国房地产市场的第二大海外买家。 

    业内人士分析，如果说富人海外置业有乘欧债危机抄底海外房产的心态，但与国内豪宅市场升温联系起来分析，则揭示出投资房地产正是源于国内狭窄的投资渠道正日益令富豪阶层担忧。在实业尚未回暖以及股市不明朗的情形下，富豪面临投资渠道的瓶颈，买进超级不动产不失为绝佳的资产配置选择。这也是在调控最为严厉的2011和2012年北京豪宅市场依旧量价齐升的原因。 

    相关统计显示，包括盘古大观、钓鱼台7号院、霄云路8号等区域标杆性项目在内，北京部分豪宅项目两年间物业资产增值达20%-50%，投资回报率相当可观。

    调控致豪宅进入分化期

    对于当前市场上普遍认为“京细则”进一步收紧购买资格可能对豪宅产品的销售带来压力，一位长期代理销售豪宅项目的人士则表示，从供求方面分析，北京四环内的高端产品共计约3000套，市场需求却远不止这些，稀缺性决定了豪宅产品的价格必然坚挺。 

    限购收紧的影响更多是在心理层面上的，普通豪宅销售可能会受到波动，但对于顶级豪宅购家的影响就显得比较有限。作为“超富阶层”，他们资金雄厚，信息来源多元化，因而更看重整体经济的长远走势，不轻易被短期市场变化所左右，他们一旦判断清楼盘的价值属性，就会果断下单。 

    该人士补充分析，对于顶级富豪而言，与资产合理配置相比，购买资格并不是重点，就其代理过的几个豪宅项目统计，以公司名义购买楼盘的买家比例正在呈明显上升趋势。 

    与当前业界对“新国五条”再度收紧楼市担忧不同，另外一些人则认为，“新国五条”或许正是一个新的开端。当前“新国五条”突出以加大供应、税收、利率为代表经济手段调控楼市，同时手段倾向于“细致化”趋向。可以设想，未来楼市实现中低端项目满足刚需，而高端项目成为大额资产“蓄水池”的“双轨”局面有机会成为现实。

    豪宅复合性功能受重视

    值得一提的是，豪宅市场的需求正在发生微妙的变化。与以往客户粗放的投资性购买不同，这些“财智人群”大都受过良好的教育，既拥有丰富的投资经验又不乏独到的生活品位。他们不仅仅对楼盘的地段感兴趣，对楼盘的艺术价值、功能性价值，甚至附加服务也相当看重。 

    事实上，在当前中国经济快速发展背景下，一些顶级高端楼盘的价值功能对城市豪宅的标准已经有了新的突破和定义。以位于亚奥核心板块的盘古大观为例，该项目作为位于北京国家形象区内唯一的超七星豪宅，项目毗邻鸟巢、水立方和奥运公园，区位价值具有不可重复性。而大师规划的龙形设计，拥有极高的建筑艺术价值。 

    亚豪机构营销总监崔民分析认为，财富阶层的消费观念越来越成熟，早期单纯追求炫富、对位身份的豪宅，已不能满足他们的需要。出于对事业、生活、未来发展、保值增值、资本运作、资产配比等多方面的需求，他们要求豪宅的功能越来越复合，产品品质及配套服务越来越高端，完全向国际标准看齐。