5月楼市聚焦传统销售旺季 市场在“细分”中成长

　　在经历一季度的热闹之后，楼市即将迎来红五月的传统销售旺季，随着北京“新国五条”细则落地，楼市再度面临新的调整，以首次置业者为代表的“纯刚需”、以家庭为单位的“改善型住房”以及以养老、度假、教育为目的的资源型产品，成为2013年楼市的三大主角。针对楼市新政之下市场、供需以及房企策略的新变化，本报推出《安居策》。让购房者对即将到来的5月楼市有一个准确预判。

　　基本面成交总量环比大跌75%均价全面停涨

　　在“国五条”的调控思路下，3月底北京市拿出了最为严厉的实施细则。北京“新国五条”实施细则、购房人资格审核实行“认房又认贷”、二套房首付比例提至七成……作为“新国五条”地方细则最严厉的城市，北京楼市在20天内已经明显感受到来自政策的威力。

　　伟业我爱我家集团、中原地产等机构根据北京市住建委网签数据统计显示，在4月中上旬共13天的交易日中，北京全市住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为6874套，日均网签量仅为528.8套，环比3月份大幅下跌了75%。在成交量大幅下降的同时，成交价格开始出现停涨。

　　统计显示，4月中上旬共13天的交易日中，北京全市新建商品住宅网签总量为4302套，日均网签量仅为331套，环比3月份的日均网签量大幅下跌了49%。北京全市二手住宅网签总量为2572套，日均网签量仅为198套，环比3月份的日均网签量大幅下跌了86%。

　　对于成交量大幅下降，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，受北京楼市调控细则影响，北京购房需求量大幅萎缩，成交量也大幅回落。尤其是二手房市场，受交易个税大幅提高影响，成交量跌幅更为明显。

　　从各地设定的房价控制目标来看，北京版细则最为严格，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格，是唯一明确提出价格下降的城市。

　　从价格上看，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，4月中上旬北京新建商品住宅成交均价稳定在2.1万-2.2万元/平米左右，二手住宅价格稳定在2.6万-2.7万元/平米左右，新房和二手房成交均价与上月相比都基本保持平稳，去年四季度至今年3月份房价接连上涨的势头得到初步遏制。

　　此外，根据中原地产市场研究部统计数据显示：3月中上旬，北京新房市场合计预售项目为16个，提供住宅套数为4521套，其中已经签约的住宅套数为1425套，签约率为31.5%，近期成交的新房均价出现全面停滞。

　　需求面　三大需求成主角

　　继3月份北京楼市强势回暖之后，随着3月底新一轮调控政策“国五条”北京细则的落地，继续向市场施压，导致4月商品住宅成交应声回落。伴随着时间的脚步，房地产市场细分时代已经来了。以首次置业者为代表的“纯刚需”、以家庭为单位的“改善型住房”以及以养老、度假、教育为目的的资源型产品，成为2013年楼市的三大主角。