5月楼市聚焦传统销售旺季 市场在“细分”中成长

　　在经历一季度的热闹之后，楼市即将迎来红五月的传统销售旺季，随着北京“新国五条”细则落地，楼市再度面临新的调整，以首次置业者为代表的“纯刚需”、以家庭为单位的“改善型住房”以及以养老、度假、教育为目的的资源型产品，成为2013年楼市的三大主角。针对楼市新政之下市场、供需以及房企策略的新变化，本报推出《安居策》。让购房者对即将到来的5月楼市有一个准确预判。

　　基本面成交总量环比大跌75%均价全面停涨

　　在“国五条”的调控思路下，3月底北京市拿出了最为严厉的实施细则。北京“新国五条”实施细则、购房人资格审核实行“认房又认贷”、二套房首付比例提至七成……作为“新国五条”地方细则最严厉的城市，北京楼市在20天内已经明显感受到来自政策的威力。

　　伟业我爱我家集团、中原地产等机构根据北京市住建委网签数据统计显示，在4月中上旬共13天的交易日中，北京全市住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为6874套，日均网签量仅为528.8套，环比3月份大幅下跌了75%。在成交量大幅下降的同时，成交价格开始出现停涨。

　　统计显示，4月中上旬共13天的交易日中，北京全市新建商品住宅网签总量为4302套，日均网签量仅为331套，环比3月份的日均网签量大幅下跌了49%。北京全市二手住宅网签总量为2572套，日均网签量仅为198套，环比3月份的日均网签量大幅下跌了86%。

　　对于成交量大幅下降，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，受北京楼市调控细则影响，北京购房需求量大幅萎缩，成交量也大幅回落。尤其是二手房市场，受交易个税大幅提高影响，成交量跌幅更为明显。

　　从各地设定的房价控制目标来看，北京版细则最为严格，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格，是唯一明确提出价格下降的城市。

　　从价格上看，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，4月中上旬北京新建商品住宅成交均价稳定在2.1万-2.2万元/平米左右，二手住宅价格稳定在2.6万-2.7万元/平米左右，新房和二手房成交均价与上月相比都基本保持平稳，去年四季度至今年3月份房价接连上涨的势头得到初步遏制。

　　此外，根据中原地产市场研究部统计数据显示：3月中上旬，北京新房市场合计预售项目为16个，提供住宅套数为4521套，其中已经签约的住宅套数为1425套，签约率为31.5%，近期成交的新房均价出现全面停滞。

　　需求面　三大需求成主角

　　继3月份北京楼市强势回暖之后，随着3月底新一轮调控政策“国五条”北京细则的落地，继续向市场施压，导致4月商品住宅成交应声回落。伴随着时间的脚步，房地产市场细分时代已经来了。以首次置业者为代表的“纯刚需”、以家庭为单位的“改善型住房”以及以养老、度假、教育为目的的资源型产品，成为2013年楼市的三大主角。

　　从需求上，新一轮楼市调控政策一方面继续执行严格的限购政策，并增加禁止京籍单身人士购买二套房;另一方面再次提高二套房首付比例。新规的实施直接导致了具备购房资格人群数量的减少，并提高了购房的首付门槛，“资格”、“资金”两方面的共同制约，导致短期内市场需求的萎缩。同时，新政最主要的目的是对购房者预期形成打压，弱化住房的金融属性，新增按个人转让住房所得的20%征收个人所得税规定就是通过减少购房者的升值收益，以此降低购房意愿。

　　需求观望的同时，购房者买房心态开始发生改变，在不断挤出投资与投机型需求之后，家庭的自住需求就上升为主导，在商品房自住时代的住房供求关系会更加紧密，即住房的设计与需求的匹配度极为重要。

　　供应面 5月23个项目预计开盘入市

　　除需求方面的控制之外，本轮调控政策还新增加了对于供应方的规定，“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”价格管制规定的实施，开发商需要重新摸底客户情况、调整楼盘的价格体系、推出的产品节奏，甚至还影响到开发商未来的投资方向，因此在原本是新一轮销售周期当中供应量开始逐渐爆发的4月份，供应量不增反降。4月前两旬北京仅有12个项目入市，包括中建·国际城一个纯新盘，以及东亚·创展国际、望京·金茂府、京投万科新里程等11个老项目后期，开盘项目个数相比3月同期减少了6个。12个项目共新增住宅产品2546套，预售许可面积23万平方米，相比3月同期供应套数减少了700套。据悉，5月有23个项目预计入市。按照目前北京的限价标准，新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格，已成获得预售许可证的重要条件。随着调控细则出台，一些项目开始重新制定价格策略，由此导致5月供应缩水。

　　房企策略　细分市场　调整产品结构

　　楼市新政对需求的改变，也正在引起一系列市场反应，万科、保利、远洋等品牌房企，都在计划继续加大产品的供应。

　　针对大量刚需人群选择在六环周边安家置业的庞大需求，北京万科则推出了以和谐尊重、便利丰盛、健康安心为三个核心的“新青年置业计划”，小至家庭卫浴使用环境，大至小区周边配套的建设，万科都已展开落地规划。

　　当国内诸多养老地产仍停留在概念之时，远洋地产首个养老项目将正式投入运营。4月19日，远洋地产与美国最大的养老运营商Emeritus、投资商哥伦比亚太平洋签署战略合作框架协议，在京共同开发及运营养老设施，并将涵盖远洋地产旗下诸多项目。同时，远洋地产第一个中美合资养老服务项目椿萱茂·凯健将于2013年7月投入试营业。今年，保利将在北京推出保利东郡、保利国际广场、保利康桥、熙悦春天以及和融创合作的亦庄楼盘等5个项目。