李宇嘉：楼市“银十”开局成色显亮 彰显因城施策起效

    尽管楼市“金九”略显平淡，但“银十”开局成色显亮。

    根据数据，刚刚过去的“十一”黄金周，重点监测的27个城市楼市日均成交面积环比持平，但同比上涨近五成。考虑到“双节”连休、出行客流影响看房，加上南方台风和北方寒冻，以及“9·30”新政无法马上落地，楼市“银十”开局算得上成色鲜亮。分城市来看，一线、二线和三、四线代表性城市楼市成交量分别同比上涨15%、42.8%和150%，三、四线城市是最大亮点。

    楼市“银十”开局良好，扶持政策密集出台，进一步降低购房成本、提升购房杠杆、改善市场预期是主因。在刚刚过去的8~9月份，楼市经历了最密集的政策激励。

    8月以来，新一轮楼市政策宽松的“针对性”很强。首先，政策非常强调“因城施策”。无论是退出“限外令”、公积金新政，还是降低首套房贷首付比例，都无一例外地强调了“因城施策”，特别是罕见地提出了“限购城市可例外”，其目的是给火热的一线城市降温。其次，新一轮政策专注于解决楼市“去库存”顽疾、解冻前端拿地、新开工和开发投资始终“冰封”的态势，政策可谓对症下药。

    事实上，即便“金九”成绩不好，但三季度代表城市仍然保持月均成交3000万平方米的水平，同比增长36%，为近5年同期最高水平。从全国来看，前8个月商品房销售面积同比增7.2%，增速比1~7月提高1.1个百分点，累计增速连续6个月增加，1~9月继续增长毫无疑问。从房价来看，百城房价8月同比实现止跌、9月涨幅扩大，三季度环比上涨1.78%。

    楼市整体表现良好实际上是一、二线城市成交面积和金额不断扩大，提高量价权重的结果。今年前9个月，销售前10的开发商中，一、二线城市贡献率在70%~80%；1~8月份，全国300个城市土地共成交6948亿元，一、二线城市占比达到86%。

    目前，一线城市待售库存消化周期在9个月左右、二线城市在12个月左右，开发商在这些城市已经从“去库存”转向“补库存”，一、二线城市土地市场开始火热。

    但今年以来，与销售持续回升形成反差的是，全国商品房待售面积在7、8月连续增加，主要原因就是600多个三、四线城市待售库存不断增加。

    在过去“一二级联动”的大盘开发模式下，三、四线城市待售库存消化周期多数在2年以上，若考虑在建工程和已批未建的“隐性库存”，总库存需要3~5年才能消化。库存去化不理想，上游拿地、新开工和开发投资“冰冻”的态势就无法解封。