李宇嘉：楼市“银十”开局成色显亮 彰显因城施策起效

    尽管楼市“金九”略显平淡，但“银十”开局成色显亮。

    根据数据，刚刚过去的“十一”黄金周，重点监测的27个城市楼市日均成交面积环比持平，但同比上涨近五成。考虑到“双节”连休、出行客流影响看房，加上南方台风和北方寒冻，以及“9·30”新政无法马上落地，楼市“银十”开局算得上成色鲜亮。分城市来看，一线、二线和三、四线代表性城市楼市成交量分别同比上涨15%、42.8%和150%，三、四线城市是最大亮点。

    楼市“银十”开局良好，扶持政策密集出台，进一步降低购房成本、提升购房杠杆、改善市场预期是主因。在刚刚过去的8~9月份，楼市经历了最密集的政策激励。

    8月以来，新一轮楼市政策宽松的“针对性”很强。首先，政策非常强调“因城施策”。无论是退出“限外令”、公积金新政，还是降低首套房贷首付比例，都无一例外地强调了“因城施策”，特别是罕见地提出了“限购城市可例外”，其目的是给火热的一线城市降温。其次，新一轮政策专注于解决楼市“去库存”顽疾、解冻前端拿地、新开工和开发投资始终“冰封”的态势，政策可谓对症下药。

    事实上，即便“金九”成绩不好，但三季度代表城市仍然保持月均成交3000万平方米的水平，同比增长36%，为近5年同期最高水平。从全国来看，前8个月商品房销售面积同比增7.2%，增速比1~7月提高1.1个百分点，累计增速连续6个月增加，1~9月继续增长毫无疑问。从房价来看，百城房价8月同比实现止跌、9月涨幅扩大，三季度环比上涨1.78%。

    楼市整体表现良好实际上是一、二线城市成交面积和金额不断扩大，提高量价权重的结果。今年前9个月，销售前10的开发商中，一、二线城市贡献率在70%~80%；1~8月份，全国300个城市土地共成交6948亿元，一、二线城市占比达到86%。

    目前，一线城市待售库存消化周期在9个月左右、二线城市在12个月左右，开发商在这些城市已经从“去库存”转向“补库存”，一、二线城市土地市场开始火热。

    但今年以来，与销售持续回升形成反差的是，全国商品房待售面积在7、8月连续增加，主要原因就是600多个三、四线城市待售库存不断增加。

    在过去“一二级联动”的大盘开发模式下，三、四线城市待售库存消化周期多数在2年以上，若考虑在建工程和已批未建的“隐性库存”，总库存需要3~5年才能消化。库存去化不理想，上游拿地、新开工和开发投资“冰冻”的态势就无法解封。

   因此，去年“9·30”新政以来，尽管出台多项激励政策，楼市下游销售持续回升，但其带动“去库存”和拿地、新开工和开发投资等回升的效果很差。三季度以来的政策，主要指向就是提振三、四线城市楼市，加速库存消化和激活上游。

    8月份以来，楼市政策扶持不断，叠加效应将在四季度体现。另外，贷款杠杆之高已接近历史记录，商业贷款利率已经降至历史底部，公积金贷款利率创历史新低；同时，各地楼市扶持政策史无前例的密集。

    因此，笔者预计，“银十”的成色要好于“金九”，而楼市在四季度也将处于继续回升的态势中。并且，在三、四线城市的带动下，四季度楼市业绩将好于前三个季度。

    同时，四季度也将是我国“稳增长”的关键时期。前8个月，铁路货运、工业企业增加值或利润等关键经济指标仍旧在下滑，部分指标跌幅扩大，显示经济动能不足。PPI连续42个月负增长，显示制造业仍旧在经历“去产能”的阵痛。8月份财政数据显示，基建投资已经全面提速，并将在明年全面发力。

    无论是“稳增长”，还是缓冲制造业“去产能”太快，或者是支撑基建投资，都需要关联制造业和基建投资的房地产市场稳定发展。因此，即便“银十”有波折，楼市旺季不旺，但新一轮稳定楼市、支持“稳增长”的政策宽松通道已经打开。

    在政策上，未来或有税收政策的激励，比如契税、个税减免或按揭利率税前抵扣等。从这个角度看，四季度楼市继续回升的基础更加扎实。