“京十九条”明确商品房转让时 非毛坯费按房屋原值10%扣除

　　算账：

　　“豪宅”税更高 普宅影响小

　　购买不满5年的豪宅(非普通住房)，将对房屋收取5.5%的全额营业税，3%的全额契税，以及按原房主售房的差额收取20%的个人所得税。

　　以海淀区北部一套房屋为例，2010年，房主以总价300万元的价格全款购买了此房，如今再以600万元的价格出售。减去原总价10%、即30万元的非毛坯款，再减去大约10万元的购房税款，购房人出售这套房屋的所得，就是600万元的总价，减去300万元的购房款，再减去30万元非毛坯款和10万元税款，相当于260万元。而其所缴纳的税款，应该为260万元的20%，即52万元。

　　这也就意味着，如果要出售这套豪宅，全额营业税、全额契税、个人所得税3项相加，交易方应该缴纳103万元的税款。

　　但这些税款，只在针对不满5年的非普通住宅时全额征收。链家地产分析师张旭说，针对非普通住宅按全额征税，也体现出政府正在采用更严厉手段，通过纳税抑制房地产投资投机型需求。

　　如果购房人出于改善的目的，购买一套满5年的二手房，但房主名下仍有其他房产，又应该怎么纳税呢?张旭测算，首先这套房将免除5.5%的营业税，但契税需要按照3%缴纳，同时房主也要缴纳所得的20%作为个人所得税。

　　这也就意味着，如果这套房是售房人在2008年、以100万元全款购买的普通住房，目前售价为200万元，交易方应该缴纳的契税就为6万元。而个人所得税则需要用200万元减去20万元非毛坯、缴纳大约为2万元的税款和原购房款，再乘以20%，即15.6万元。整套房应缴纳的款项即为21.6万元。

　　如果购房人购买的是已经满5年、90平方米以下的普通住房，又是房主名下惟一一套住宅，其如今的纳税额度和此前并没有变化。张旭说，针对这类“刚需”二手房，新政前后都免去个税，也免征营业税，售房人只要交纳1%的契税即可。即无论房主此前用多少钱购买，只要房源仍属于普通住宅，只需交纳1%的契税，也就是说，如果购房人在城内买了一套售价200万元的小房，虽然和缴纳个税的房源价值相等，但整套“刚需”房应缴纳的款项，仅为2万元。

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　　普通住房标准

　　2011年11月，本市调整了普通住房标准，也就是市民口中的“普宅”标准。认定普通住房的标准为住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。