链家：6月二手住宅成交量再创新高 政策宽松或将继续

上半年二手房市场全面回暖，房价恢复至去年高位水平

截至6月28日，2015年上半年北京市二手住宅网签量为82319套，较去年同期上升88.6%。价格方面，上半年北京市二手住宅成交均价为34985元/平米，同比去年上半年下降1.6%。实际上2014年1-4月份成交均价仍处于相对较高水平，从5月份开始成交均价进入下行通道，因此2014年上半年成交均价高于今年上半年。2015年6月份成交均价为34606元/平米，同比去年6月上涨3.8%。若刨除结构性因素影响，目前的全市成交均价已基本回升至去年4月份的水平。

【链家解读】上半年市场的繁荣主要依赖于陆续出台的各项宽松政策。去年“930”政策出台后，北京二手住宅市场即进入回暖轨道，2014年第四季度和2015年第一季度二手住宅市场均表现出量增价稳的趋势，到第二季度，二手住宅均价开始有小幅上升趋势，成交量也较上个季度上升了54.4%。这期间几乎每月都有货币金融政策或房产税费政策的调整，这些政策调整的目的明确，一步步地将潜在的购房需求释放出来，促进了市场繁荣，同时也进一步改善了人们对未来市场的预期。

公积金贷款使用量增加，未来或将进一步增加 

6月1日，北京市公积金管理中心开始落实执行5月29日出台的公积金新政，新政放宽了公积金首套认定标准并降低了首套及二套公积金贷款首付比例。这一政策使得6月份使用公积金贷款进行购房的客户量骤增，据统计，6月链家成交案例中有33.4%的客户选择使用公积金贷款，较5月份增加12.3%。而使用公积金贷款的客户的置业方向多集中在五环至六环区域，据统计，6月份使用公积金贷款的客户中有43%的人的置业地点在五环至六环区域，这一数据较上月上升了7.3个百分点。

【链家解读】公积金贷款首套认定标准及首付比例修改后，许多原先不能使用公积金贷款或只能按二套贷款的客户变为可以按照首套购房贷款，这大大提高了刚需和改善性需求使用公积金的积极性。由于五环至六环区域是刚需和刚改客户较为密集的区域，相对较低的房屋总价也比较适合使用公积金贷款，所以此区域公积金使用量增幅较为明显。

另外，6月16日北京市公积金管理中心再次发布通知，决定上调公积金月缴存额上限。由于公积金缴存上限上调，部分原先月缴存额超限的家庭将回归正常情况并按照正常情况贷款、还款，这也会在一定程度上提高部分客户使用公积金的积极性。若此政策落实执行，未来公积金贷款的使用量或将进一步增加。

首套商贷利率接近历史最低水平，不排除未来还有类似政策

6月27日，中国人民银行发布通知，决定自6月28日起下调存贷款基准利率0.25个百分点，并有针对性地实施定向降准。此次降息后，五年期以上的贷款基准利率为5.4%，结合当前首套房贷利率最低85折计算，首套房贷利率为4.59%，接近历史最低水平。

从链家成交案例的首套加权平均利率看，6月份平均利率为4.99%，为近年来最低水平，预计未来将继续下降。

【链家解读】6月27日央行降息、定向降准很大程度上是受股市波动影响，但在目前宏观经济压力依然较大的现状下，货币宽松政策或将成为常态，不排除未来还会有类似政策出台的可能。降息、降准无论对于楼市还是购房者都是比较大的利好，由此可以预测未来市场还将有进一步的上升空间。