多套房主急抛住宅转投商业 多地商业地产很危险

　　新“国五条”出台后，不少在北京经商的浙江人给北京浙江商会副会长陈俊打电话，咨询自己几年前买的住宅要不要趁现在行情不错赶紧抛售，改为投资商铺和写字楼。

　　3月20日，陈俊在接受《经济观察报》采访时表示：“刚刚还有位台州老乡来问我，他看到许多老乡在卖房，自己也很着急，想尽快卖掉。 ”

　　转投商业?

　　某地国企一位驻京办事处官员，委托自己的家属分别在北京和老家的中介公司挂牌了5套房产，仅在上述两个城市分别保留了1套房产。与此同时，他也在为自己即将多出来的现金寻找投资出路而发愁。

　　3月14日，在21世纪不动产北京融科橄榄城店咨询的李女士表示，她想将手中的数套房屋变卖，转而投资商铺或写字楼，所以既要挂牌出售住宅，又要关注中介提供的商业房源。

　　在后“国五条”时代，住宅如果作为投资品种，所得税不再按照全价1%预征，而是和商业地产一样，也按照差额的20%来缴纳。住宅的税费赶上了商业地产。

　　“我感觉将来住宅投资空间会越来越小，这几年不管是限购、限货，还是个税、房产税，这么多调控，每次都越来越严厉，买卖门槛越来越高，虽然房价还在涨，但是这一次我周围的好几个朋友都已经卖掉了几套。”她说。

　　该店的中介表示，新“国五条”之后确实新增了不少将手中多套住宅变卖后转投资商业的卖家，不仅在橄榄城店，北京的朝阳、大兴等区域整体来说，卖住宅买商业的比例也有较大增长。按照21世纪不动产的监测数据，2013年3月1日—10日，北京市网签总量为12002套，其中商铺、写字楼成交量占759套，占比6.3%，环比上月上涨了320.5%。而同期住宅的成交量环比上月增长257%，商铺、写字楼的成交活跃度比住宅高25%。

　　3月18日，21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示，住宅转投商业的现象并非从新“国五条”才开始有，从历次住宅调控政策出台后的市场情况来看，都会有一小拨投资客抛售住宅转投商业，受限购影响的投资者不能再购买新的住宅，而又没有其他更好的投资渠道，所以只能转投商业。

　　寇海龙说，一方面是住宅调控的挤出效应所导致，同时也和最近三年一线城市商业地产投资回报率有直接关系。以北京为例，21世纪不动产从2010年5月开始统计过CBD、金融街、中关村等商业核心区域的办公楼租金增幅，这些核心办公区域，每年租金涨幅达30%以上，如今已经翻番了;社区商铺和临街商铺租金涨50%以上也很常见。这就造成了商业地产供需两旺的局面。

　　成交量上涨的另一个因素是供应量的增加，例如北京五环外原先商业供应量较少，最近三年的供应量有所增多。

　　“国家政策对住宅的去投资化的调控方向已经没什么疑问，而商业地产关系到消费，即使国家不去鼓励，也不会有太大的政策变化，商业回报时间长而稳定，是值得考虑的投资目标。”寇海龙说。

　　全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会主任朱凌波认为，对于散户投资者而言，由于实体的投资产品少，房地产确实是大宗投资的必选品种，而住宅调控多年以来都没能调下去，客观的事实造成了乐观的估计，但未来住宅的投资回报增幅会较为平缓，“实践证明发达国家城市化进程70%以上，二手房交易为主的城市，住宅投资增幅都会趋于平缓。”

　　谨慎投资

　　由于开发商缺乏多元化融资环境，长期持有所沉淀的资金太多，因此为数不少的散售商业成为中国商业地产市场的独特现象，但朱凌波告诫投资者：“如果选择商业地产作为投资品种，无论是写字楼还是商铺，还是应该以整体持有的项目为主，散售对品质的冲击很大，并不是繁华地段的写字楼和商铺就一定能成功。”

　　当然，如果选择商业地产，不确定性的风险会比住宅更大，如果整体持有，就需要有规划、品质、招商、运营等方面的专业队伍，长期持续地去经营。

　　在二、三线城市，万达、龙湖等品牌房企的大商业主力店带动了其项目商业销售，也有一些成功案例宣传，商业地产的销售形势颇为火热。不过，朱凌波表示，“各个城市核心区商铺价格受级差地租影响不大，三、四线城市核心区的商铺可能也能卖到5万元/平方米以上，因为这个城市可能总共只有这么一个商圈，而这个地段是这个商圈里面最核心的，而一线城市也差不多是这个价。这就对三、四线城市核心区商铺的后期溢价产生了很大挑战。如果前期的销售价格透支了未来的升值潜力，后期升值就会出现一定的瓶颈，租金、投资回报方面也要谨慎。”

　　几年前经常组织购房团，从北京、上海等一线城市转战长沙、沈阳等二、三线城市，后来又转向四线小县城的陈俊，如今已悄然转向了工业地产。两年前他来到河北省石家庄柏乡县，在那里拿了一块3000亩的工业用地，吸引浙江的中小企业到那里投资。“浙江的地价、劳动力价格等各项成本都越来越高，而石家庄的土地和税费政策都比较优惠，很多浙江的中小企业都在纷纷向外转移，寻找合适的投资机会，这就给工业地产带来了投资价值。”

　　陈俊建议普通投资者不要轻易去碰专业性太强的商业地产领域，“比如专业批发市场，热闹的时代已经过去，传统的百货、日用品、服装类的商业，受电商冲击又很大，柜台营业额下降明显。”

　　同时，一些城市的商业地产还出现了明显的过剩局面，以石家庄为例，商业面积远超常住人口数量，“人口我们往多了算，顶多300万人，而商业面积都已经达到五六百万平米了，大小商店遍地开花，专业市场到处都是，而石家庄不是资源城市，不是旅游城市，也不像浙江一些小城市那样外地流动人口比本地人都多，这样超大面积的商业配套就很危险。”