多套房主急抛住宅转投商业 多地商业地产很危险

　　新“国五条”出台后，不少在北京经商的浙江人给北京浙江商会副会长陈俊打电话，咨询自己几年前买的住宅要不要趁现在行情不错赶紧抛售，改为投资商铺和写字楼。

　　3月20日，陈俊在接受《经济观察报》采访时表示：“刚刚还有位台州老乡来问我，他看到许多老乡在卖房，自己也很着急，想尽快卖掉。 ”

　　转投商业?

　　某地国企一位驻京办事处官员，委托自己的家属分别在北京和老家的中介公司挂牌了5套房产，仅在上述两个城市分别保留了1套房产。与此同时，他也在为自己即将多出来的现金寻找投资出路而发愁。

　　3月14日，在21世纪不动产北京融科橄榄城店咨询的李女士表示，她想将手中的数套房屋变卖，转而投资商铺或写字楼，所以既要挂牌出售住宅，又要关注中介提供的商业房源。

　　在后“国五条”时代，住宅如果作为投资品种，所得税不再按照全价1%预征，而是和商业地产一样，也按照差额的20%来缴纳。住宅的税费赶上了商业地产。

　　“我感觉将来住宅投资空间会越来越小，这几年不管是限购、限货，还是个税、房产税，这么多调控，每次都越来越严厉，买卖门槛越来越高，虽然房价还在涨，但是这一次我周围的好几个朋友都已经卖掉了几套。”她说。

　　该店的中介表示，新“国五条”之后确实新增了不少将手中多套住宅变卖后转投资商业的卖家，不仅在橄榄城店，北京的朝阳、大兴等区域整体来说，卖住宅买商业的比例也有较大增长。按照21世纪不动产的监测数据，2013年3月1日—10日，北京市网签总量为12002套，其中商铺、写字楼成交量占759套，占比6.3%，环比上月上涨了320.5%。而同期住宅的成交量环比上月增长257%，商铺、写字楼的成交活跃度比住宅高25%。

　　3月18日，21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示，住宅转投商业的现象并非从新“国五条”才开始有，从历次住宅调控政策出台后的市场情况来看，都会有一小拨投资客抛售住宅转投商业，受限购影响的投资者不能再购买新的住宅，而又没有其他更好的投资渠道，所以只能转投商业。

　　寇海龙说，一方面是住宅调控的挤出效应所导致，同时也和最近三年一线城市商业地产投资回报率有直接关系。以北京为例，21世纪不动产从2010年5月开始统计过CBD、金融街、中关村等商业核心区域的办公楼租金增幅，这些核心办公区域，每年租金涨幅达30%以上，如今已经翻番了;社区商铺和临街商铺租金涨50%以上也很常见。这就造成了商业地产供需两旺的局面。

　　成交量上涨的另一个因素是供应量的增加，例如北京五环外原先商业供应量较少，最近三年的供应量有所增多。

　　“国家政策对住宅的去投资化的调控方向已经没什么疑问，而商业地产关系到消费，即使国家不去鼓励，也不会有太大的政策变化，商业回报时间长而稳定，是值得考虑的投资目标。”寇海龙说。