克而瑞：从供地计划调整看主要城市商品住宅供求前景

报告内容

  房地产行业“黄金十年”，住房开发规模以前所未有的速度快速膨胀，居民基本住房需求得到初步满足，人口增速持续下滑，新增住房需求日益萎缩，房地产行业结构性供过于求的矛盾日益突出。

  针对当前多数二、三、四线城市普遍库存高企、供应过剩的现状，今年3月，国土部联合住建部发文，要求各地因地制宜，对土地供应要做到“有供有 限”。5月17日，国土资源部印发《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》，要求各地区别对待、有保有压，合理安排建设用地计划指标，促进区 域、城乡、产业协调发展。严格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城镇用地计划指标。

  目前，北京、上海等13个重点城市陆续公布了2015年国有建设用地供应计划。基于今年供地计划的调整情况，结合城市库存现状和国土部通知要求，我们将就13个城市短中期市场供应前景和库存风险进行深入分析，研判城市楼市发展趋势。

  一、居住用地占13城房产开发供地总量7成，京沪穗占总量的35%

  2015年，全国13个重点城市房地产开发建设用地计划供应9604公顷，占国有建设用地总供应量的35.3%，其中，除长春未公布居住和商服 用地计划供应数据外，12城市居住(住宅(含保障)，下同)用地计划供应5910公顷，占房地产开发用地计划供应量的68.9%，商服用地计划供应 2674公顷，占房地产开发用地计划供应量的31.1%。

  从城市能级来看，目前已经公布供地计划的北京、上海和广州3个一线城市2015年房地产开发建设用地计划供应共3335公顷，占13个重点城市 房地产开发用地计划供应量的34.7%；10个二、三线城市房地产开发建设用地计划供应6269公顷，占10个城市2015年国有建设用地总计划供应量的 32.1%。其中，天津、南京和长春房地产开发用地计划供应量较高，均超过1000公顷。从土地属性来看，整体上居住用地占到7成，商服用地为3成。其 中，一线城市居住用地计划供应量占比较高，二、三线城市略低。

  二、整体供地量较前两年减少2成，商服用地供应量同比锐减34%

  与往年计划供地量相比，13个主要城市2015年房地产开发建设用地计划供应量同比2014年缩减23.19%，相比2013年也下滑17.63%。且一线城市降幅较大，较往年降幅都达26%。二、三线城市同比下滑21.52%，相比2013年减少12.75%。

  从用地属性上看，除长春未公布居住和商服用地计划供应情况外，其余12个城市商服用地2015年计划供应总量为2674公顷，同比跌幅较高，达33.95%；居住用地2015年计划供应5910公顷，同比下滑20.73%。