克而瑞：从供地计划调整看主要城市商品住宅供求前景

  三、多数城市计划供地量合乎市场库存实际，个别城市“应限反增”

  13个城市中，北京、上海、广州、厦门、南京、天津和石家庄等7个城市商品住宅供求基本平衡，从目前的商品住宅库存及市场上的土地储备情况来看，库存压力并不大，综合城市市场供求情况和可供开发地总量来看，7个城市2015年居住用地计划供应量调整都在合理范围。

  海口、长春、无锡、哈尔滨、济南和南宁6个城市商品住宅库存或土地库存量明显偏高，未来一段时间内供过于求的矛盾仍将持续。而海口、无锡和哈尔 滨等3个城市2015居住用地计划供应量相比往年均有较大幅度下调，符合当前城市市场调整方向。与之相反的是经营性用地储备量已明显偏高的济南和南 宁，2015年居住用地计划供应量依然不减反增。

  四、预期一线城市和厦门仍供不应求，其他二、三线城市风险分化

  当前房地产市场分化较严重的主要城市中，部分城市开始有意识的控制供地节奏，也有部分城市，因土地财政依赖度较高，土地供应居高难下，未来房地产市场或将进一步分化。

  1、供过于求的6个城市中，长春、济南和南宁中长期库存风险仍将延续

  当前库存高企的6个城市中，海口、无锡、哈尔滨和长春，短期而言这4个城市房地产市场库存量，明显过大，年内供过于求的局面难有实质改变。中长 期来看(2-5年)，海口、无锡和哈尔滨供过于求的局面逐步得到改善；而长春土地消化周期和2015年供地量均相对较高，供过于求的风险中长期内或仍将延 续。

  对于济南和南宁，短期来看，其房地产市场库存量不高，但鉴于2个城市2012年至2014年期间经营性土地成交量较大，商品房库存年内或将逐步 攀升，甚至有供过于求的风险。中长期来看，鉴于其往年的土地成交量和2015年土地供应量，其商品房市场供过于求的风险仍将逐步加大。

  2、供求平衡的7个城市中，一线城市和厦门仍将供不应求

  房地产市场供求相对平衡的7个城市中，短期来看，北京、上海、广州、石家庄和厦门等5城市房地产市场库存不高，同时最近3年的土地成交量亦不 高，因而预计2015年商品房供应将保持相对平稳。南京和天津目前房地产市场库存不高，最近3年土地成交量虽略显供过于求，但尚属可控范围，预计2015 年将依然表现为供求相对平衡。

  中长期来看，北京、上海和广州作为一线城市，房地产市场起步较早，可供土地日益萎缩，近年土地供应量逐年下滑，未来这一趋势还将延续，供不应求 的态势将逐步显现。而厦门由于行政区域规模限制，近年土地计划供应量连连下调，预计中长期内，厦门商品房或仍将保持供不应求格局。

  南京和天津近年土地成交量略高于商品房成交量，且由其2015年房地产开发建设用地估算可供建面以明显高于往年商品房成交面积，预期未来2-3 年内2个城市商品房市场仍将表现为供略大于求。而石家庄土地消化周期和2015年计划供地可供建面均不高，中长期将保持基本平衡。

  总体来看，目前公布供地计划的城市中，多数城市较好地落实了有供有限的政策精神，未来五年房地产市场总体将保持供求基本平衡。