中原周报：楼市成交量维持高位 一二线楼市回暖持续

本期摘要：

◇  房地产贷款增幅新高   ◇  京沪信贷政策趋松

◇  楼市成交维持高位     ◇  一二线城市表现抢眼

根据央行上周公布的报告显示，在稳定住房消费的政策支持背景下，房地产贷款稳步增长，且今年一季度房地产贷款余额同比增速达到近四年以来的最高位。而从近期商业银行对个人购房贷款的取态来看，以京沪两地为代表的城市逐渐趋于宽松。

在信贷环境利好下，上周住宅成交维持高位水平，二手房单周成交量再创新高。然而，“330新政”之后的市场分化亦日益显著。一二线城市成交回升明显，三四线城市则仍较低迷。预计一二线市场的回暖将继续延续至“五一”假期，但部分三四线城市的压力依然堪忧。

◇ 房地产贷款增幅新高：上周，央行公布《一季度金融机构贷款投向统计报告》，在稳定住房消费的政策支持背景下，房地产贷款稳步增长。3月末，房地产贷款余额同比增长19.4%，增速比上年末高0.5个百分点。其中，个人购房贷款余额同比增长17.6%，增速比上年末高0.1个百分点。1-3月份房地产贷款同比多增1963 亿元，个人购房贷款同比多增790 亿元。

从房地产贷款的历史数据走势来看，2012年一季度房地产贷款余额同比增速阶段性见底，仅为10.1%，伴随着2012年上半年前后的三次降准，房地产贷款增速开始持续走高，且今年一季度增速达到近四年的以来最高位。这表明，房地产市场的融资环境已经明显好转。

◇ 京沪信贷政策趋松：从目前商业银行对个人购房贷款的取态来看，京沪两地的逐渐宽松具有强烈的指标性意义。房贷利率方面，两市在去年后期以9.5折为主流的基础上，进一步下探至9折或8.8折，配合这一阶段的两次降息，令购房者还款压力有所减轻。

房贷首付方面，对于二套房的首付比例，虽然京沪尚未全面执行“330新政”所提出的首付四成，但北京已基本降至五成，而上海个别银行已按照新政执行。对于首套房的首付比例，根据“930新政”，对拥有1套住房并已结清相应贷款的购房者，再次购买普通商品住房，视同首套房。而上周上海传出消息，四大行之一的工商银行将对已结清贷款者，再次购买总价1000万元以下的住宅（非别墅），无论是普通或非普通住宅，均可享受首套房待遇。这无疑是对中央政策的进一步放松。房贷的持续松绑，降低了改善型需求的入市门槛，将直接促进市场的逐步复苏。

◇ 楼市成交维持高位：4月以来一二线城市表现抢眼，上周的新房成交维持高位水平。中原监测的40个重点城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比微降4%，其中，一线城市环比上升13%，北京、上海的增幅分别达到22%、17%。

4月接近尾声，新房市场整体表现已经超过3月，并与1月持平。上述40个城市4月的前26日，新建住宅成交面积较3月同期上升12%，较1月同期微升1%。事实上，4月以来一二线城市的成交提升幅度明显，而三四线城市则较为低迷。一线及二线城市4月前26日的成交量较3月同期分别上升27%、18%，而三四线城市则下降25%。可见，“330新政”对不同城市的影响差别显著，市场供求基本面堪忧的三四线城市对于政策的强力刺激反应冷淡。

◇ 一二线城市表现抢眼：二手房市场表现优于新房市场，且一线城市的成交增幅领先于其它城市。中原监测的21个重点城市数据显示，上周二手住宅成交面积环比上升10%，单周成交量再创新高。其中，北京、上海、广州、深圳的成交增幅分别为25%、4%、18%、13%，除上海外，其他三个城市二手房成交的增幅均高于新房市场。一线城市虽然限购尚未全面松绑，但信贷政策已经逐步趋松，同时，持续的外来人口流入以及居住条件升级换代的需求，成为支撑市场的基石所在。

而且，此轮市场成交火热行情催发了不同档次产品的全线回暖，不仅刚需全面发力，中高端置业需求同样积极入市，这也成为市场整体趋好的重要标志。预计“五一”市场高涨热情将继续延续，但部分三四线城市的压力依然堪忧。