世联行：一线城市房地产企业拿地准入门槛提高或成趋势

报告内容

  事件：近日，上海市规划和国土资源管理局正式发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定（试行）》。这是继2014年上海全面实行工业用地全生命周期管理之后，今年继续推广至经营性用地。至此，上海已实现工业用地和经营性用地全覆盖、全要素、全过程的全生命周期管理。

  土地供应紧缩是新常态，土地利用集约是大势所趋

  此次上海市将经营性用地纳入全生命周期管理，主要原因在于：

  第一，土地增量有限，需缓解土地资源对城市发展的制约作用。2014年3月，上海市政府要求到2020年全市建设用地规模锁定在3226平方公里、接近极限，预计占陆域面积45%，高于伦敦、巴黎、东京等同类国际城市1.5－2倍。目前全市建设用地规模已经突破3090平方公里，这意味着此后6年仅剩130多平方公里增量，而2008－2013年期间上海每年平均新增建设用地高达50平方公里。对比国际大都市，1988－2002年纽约市建设用地面积净增仅为42平方公里，年净增3平方公里。未来这一现象也将在中国核心城市发生。我们的统计数据显示， 2014年上海房地产开发用地成交建筑面积1712万平米，较2004年2702万下降37%，近几年来土地供应紧缩已经成为趋势。

  第二，提高城市功能和居住品质，从一定程度上化解供需紧张的矛盾。4月13日上海社科院发布的上海居民住房及物业状况最新调查报告显示，上海户均居住建筑面积为71.04平方米，人均居住建筑面积为24.16平方米，对比之下，香港人均居住面积仅为15平米。有限的土地供给和旺盛的潜在需求，不可避免的催生土地最大化的集约利用。未来，上海等一线城市的住宅开发将会香港化、东京化。

  全生命周期管理，意在提升土地使用效率

  “全生命周期管理”是指以土地出让合同为平台，健全用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制，在土地使用期限内实施全过程动态监督。对拿地的企业而言，不再是“价高者得”的单一竞价模式，而是附带比以往更加严格的准入门槛和开发条件，包括配建公共服务设施、配建保障性住房等，以达到“全生命周期管理”所期望实现的合理高效规划和使用每一块土地、有效提升城市功能和竞争力。

  相比以往，《规定》要求所有新增经营性用地（含营利性教育、医疗、卫生、科研、文体等用地）均需将项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，从土地出让到使用全方位管控；同时，将土地规划的用途、建筑标准、公共配套等出让和建设条件纳入土地出让合同，拿地企业需严格按照详细规划执行。

  值得一提的是，对土地使用过程中的环保问题，要求“谁污染、谁治理”，造成严重环境污染的，可解除合同，无偿收回土地使用权。根据对已出让土地使用过程中的监管和评价结果，不达标的地块“主动退出”或“强制收回”，相比以往，土地出让年限具有了适度的弹性调整，有利于进一步提高土地的流转速度、提高土地节约集约利用水平。

  从以往的“一卖了之”到今后全生命周期的“终身管理”，中国的土地市场管理开启了新里程。

  一线城市的房地产市场准入门槛提高或成趋势

  显然，上海土地实行全生命周期管理后，房企拿地不能单一的比拼资金实力，对拿地后的开发、以及后续的运营管理都将是考验。产生的影响是，一方面，势必抬高房企在资金、运营、专业、品质等全方位准入门槛。2014年市场调整以来，房企纷纷收紧目光主攻一线，一季度全国TOP20上市房企在一线城市的拿地金额占比近60%，土地告别“单一竞价”模式后，实力房企在一线城市的土地竞争优势将更加明显；另一方面，迫使房企加快转型，从单一物业开发转向专业化、精细化的城市运营商。

  土地集约高效利用的趋势不可逆。上海率先开启的土地全生命周期管理模式，未来很有可能在土地资源最为稀缺的其他一线城市和部分二线城市陆续复制、推广。