中原地产：大幅降准间接利好 楼市成交呈现全线回升

上周日晚，央行突然宣布年内的第二次降准，降准幅度达到1个百分点。此次降准无疑有利于整体市场预期的改善，然而对房地产行业的刺激作用或将有限。上周新房市场成交恢复环比增长走势，各线城市均出现回升。二手房市场单周成交量更达到历史性高位，显示“330新政”对二手房市场刺激作用更为显著。尽管当前楼市销售回暖之势已十分明显，但全国市场普遍性的供过于求的局面依然存在，降准对房地产市场基本面的改善影响式微，去库存仍将是多数城市和房企的当务之急。

大幅降准间接利好  楼市去库存基调不变

4月19日晚，央行突然宣布下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，成为今年以来的第二次降准，也是自2008年11月后第二次出现过的最大降幅。当前我国经济面临错综复杂的国际形势，此次降准旨在应对国内经济下行压力加大的问题。今年我国一季度GDP同比增长7.0%，这是继2009年一季度由于全球金融危机，GDP增速曾跌破7.0%之后所创下的近六年新低。同时，从社会融资规模来看，一季度社融增量比去年同期减少8949亿元。事实上，本轮降准周期始于2011年末，开启时点恰是我国外汇占款增速开始出现显著下滑，且该局面在今年进一步加剧，成为一季度M2增速回落的主要原因之一。此次降准之后，大型金融机构的人民币存款准备金率为18.5%，较2008年末连续三次降准后的存准率仍高出3个百分点，存准率依然处于高位。为对冲外汇占款少增影响，并确保金融机构对实体经济支持，预计今年还将再度出现降准调整。

此次降准后所释放的货币流动性，配合去年末以来的两次降息，将助推更多低成本资金流入市场，增强金融机构对稳增长、调结构的支持力度，无疑有利于整体市场预期的改善。然而，降准对房地产行业的刺激作用或将有限。尽管当前楼市销售回暖之势已十分明显，但全国市场普遍性的供过于求的局面依然存在，因此，去库存依然是多数城市和房企的当务之急。全国统计数据也显示，前3月房地产投资增速跌至个位数，创下2009年7月以来新低，同时房屋新开工增速持续14个月处于负增长区间，房地产市场的全面复苏仍需时日。

楼市成交全线回升  上海领涨预期向好  

上周，告别清明小长假影响，新房市场恢复环比增长走势。中原监测的40个重点城市数据显示，上周新建住宅成交面积环比上升12%，一线、二线及三四线城市增幅分别为24%、10%、6%。除贵阳、惠州等个别城市降幅超过一成之外，上周中原所监测城市的成交量基本都呈现出平稳增长的态势。如果说新房市场成交量与房企推盘节奏控制密切关联，那么二手房市场则更为及时地体现了当前市场的热度。中原监测的21个重点城市数据显示，上周二手住宅成交面积环比上升54%，且所有监测城市全线上升。从单周二手房成交量来看，仅次于2013年3月个税末班车效应的成交井喷阶段，成为又一个历史性的成交高位。同时，中原门店的新增客源量自“330新政”以来均处于高位，可见营业税免征年限的调整对二手房市场刺激作用更为显著。

上海成为上周最值得关注的城市，其新房成交量环比上升68%，升幅名列一线城市前茅；二手房成交量环比上升138%，更是遥遥领先于其他城市。从具体项目来看，4月18日开盘的大宁一高价地项目，当天推出的280余套房源基本卖完，单价达到67000元/平方米起，远高于周边住宅项目。上海中高端市场销售的良好表现，成为房企积极拿地的信心保障。上周，上海浦东唐镇成交两宗居住用地，溢价率均接近70%，楼面地价分别为27909元/平方米、29696元/平方米。而最近一次该区域有地块成交为2013年，当时楼面地价约1.8万元/平方米。此次大名城以50.76亿元竞得上述两宗地块，显示了房企对上海市场的预期向好。