同策：从2015年第一季度经济数据看未来房地产未来趋势

回顾与反思：2015年一季度楼市欠佳的四大原因 

2015年一季度中国房地产市场，投资增速下滑、施工面积增速下滑、新开工面积大幅下降、销售面积同比下降，无论怎么看，没有一个指标是利好的。

国家统计局数据显示，2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%（扣除价格因素实际增长9.5%），增速比1-2月份回落1.9个百分点。其中，住宅投资11156亿元，增长5.9%，增速回落3.2个百分点。

1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积584018万平方米，同比增长6.8%，增速比1-2月份回落0.8个百分点。其中，住宅施工面积407714万平方米，增长3.7%。房屋新开工面积23724万平方米，下降18.4%，降幅扩大0.7个百分点。其中，住宅新开工面积16791万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积16994万平方米，下降8.2%，降幅收窄4.7个百分点。其中，住宅竣工面积12392万平方米，下降10.9%。

1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。其中，住宅销售面积下降9.8%，办公楼销售面积下降23.3%，商业营业用房销售面积增长5.4%。商品房销售额12023亿元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5个百分点。其中，住宅销售额下降9.1%，办公楼销售额下降26.5%，商业营业用房销售额增长1.8%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年一季度中国房地产市场，投资增速下滑、施工面积增速下滑、新开工面积大幅下降、销售面积同比下降，房地产市场在2015年第一季度表现并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用。从中国房地产市场第一季度总体欠佳主要原因来看，主要有以下四方面：

第一、去年年底房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致年初短期内表现“马力不足”。

2014年第四季度，在楼市限购政策取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府“救市”措施等利好政策背景下，房企借势冲刺年度销售业绩指标，楼市在年底也出现“翘尾行情”。但是，正式因为楼市年底的“翘尾行情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的，因此，这样的“翘尾行情”很难继续延续。因为，对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态。这样，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致其在市场销售节奏上表现为短期“马力不足”。

第二、市场进入春节传统销售淡季时间段，虽然春节长假的数据哪怕再低也不具有任何市场趋势意义，但是，在春节前后开发企业投资节奏、推盘节奏放缓，导致楼市投资数据、成交量表现为季节性的淡季。从上述角度来看，春节的楼市季节性的因素也影响了2015年整个第一季度整体楼市投资销售的表现。

第三、大多数开发商调整了新一年的推盘计划，据初步统计，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。而从上述分析来看，今年第一季度由于不是开发商集中推盘的时间点，因此，也就决定了这个时间段是“平淡”的，市场不会有明显的起色。

第四、对于大多数大中城市来讲，进入新的一年之后，一方面仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，另外一方面，楼市进入下半场，供求基本平衡，房地产市场需求增速没有此前那么快，此时，2014年以来的市场低迷期仍然持续，楼市基本面并没有实质性改变，整体市场仍然有去库存的压力，一定程度上决定了2015年第一季度楼市也不会有明显好转。楼市预期还没有明确好转，对于房企投资扩大再生产的角度来讲，也就没有太大动力加大投资、开工和施工，那么，2015年一季度房地产投资、开工等数据表现下滑也属于正常。 

二季度开发商策略：二季度楼市仍需平价做“量”文章 

既然一季度楼市成交量平淡已经成为定局，那么，二季度房地产市场会面临哪些问题？商品住宅市场成交量会呈现出哪些特征？会不会因为二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”鼓励改善型需求入市的“救市”政策而有所改变？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从二季度楼市开局表现来看，无论是楼市去库存压力，还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力，二季度楼市仍需做“量”文章。具体来讲：

第一、库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年一季度，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年年内仍然有下行压力。从这个角度来看，楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力。

第二、央行两次降息一次降准、各地救市政策频发、公积金政策松绑、“两会”及两部委新政自住型与改善型需求、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”等政策利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市场成交量还没有复苏的背景下，二季度仍然应以跑量为主，尤其是在“330新政”落地“缩水”并不彻底的市场背景下，对于上市公司来讲，在这个阶段尽快跑量，冲刺半年报销售业绩，尽量完成或缩小与半年销售业绩指标的差距。

第三、根据实际调研结果来看，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。从这个角度来看，虽然二季度这个时间段成为成交集中放量的时间段，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策也助力改善型性需求入市，但是，由于开发商集中推盘，也面临较为激烈的市场竞争，此时，平价跑量仍然为最佳的市场策略选择。