第一太平戴维斯：发布2015年第一季度北京物业市场报告

北京甲级写字楼市场

第一季度，两个新项目共携89，000平方米的新增供给入市。其中，位于金融街区域的锦什坊街柒号与望京的诺金中心分别为市场带来59，000平方米与30，000平方米写字楼面积。至此，北京甲级写字楼可租赁存量达到988万平方米，仍系大陆地区最大的甲级写字楼市场。

尽管受农历新年影响的第一季度为传统租赁淡季，市场成交依然保持稳定。本季度净吸纳量达到14.2万平方米，同比增长164%。但半数以上的市场吸纳来源于望京等新兴区域。

第一季度，金融、IT及高科技、电子商务以及专业服务企业仍然主导市场需求，其需求量合计约占需求总量的73%。与此相对，来自制造企业的需求则持续下降，只占本季度成交量的4%。内资企业自2010年开始主导本地市场需求并持续至今，本季度约占需求总量的75%。另一方面，受困于国内经济放缓及全球经济不甚稳定的影响，外资企业的需求比例只占四分之一。

尽管两个新项目于本季度入市，全市整体空置率仍环比下降0.6个百分点至4.2%。这主要得益于新入市项目良好的预租率以及近期入市项目的空置面积被持续吸纳。

得益于相对有限的供给，甲级写字楼平均租金连续四个季度实现小幅增长，环比上涨0.6%，至每平方米每月人民币320.7元。尽管如此，为挽留高资质租户，CBD区域租金开始增长乏力。

市场预测

未来三个季度，预计将有七个项目陆续入市，为市场带来45.2万平方米新增供给，系过去五年年均供给量的1.66倍。鉴于半数左右的新增供给位于新兴区域，短期内新兴区域写字楼将面临租金与出租率方面的双重压力。与此同时，传统商务区相对有限的新增供给将加剧写字楼市场的去中心化趋势，其在租金、空置率方面预计将保持稳定。鉴于新项目入市，截至今年年底，全市空置率预计将上升至7%-8%。

迫于供给量攀升，业主将调整租金结构使其更具竞争性，从而吸引租户入驻。有鉴于此，甲级写字楼平均租金将降至每平方米每月人民币310-320元的水平。

北京零售市场

2015年前两个月，北京社会消费品零售额同比增长7.8%至人民币1，601亿元，但同期网上零售额迅猛增长62%。

2015年第一季度，仅有一个现存项目推出新一期--金宝汇二期，该项目位于王府井区域，为市场带来1.2万平方米新增供给，至此北京中高端商业总存量达到约1，000万平方米。凭借较高预租率，该项目现已达到较高入住率。

尽管有新项目入市，全市中高端购物中心出租率仍环比上升0.4个百分点至95.5%，同比上升1.5%。

尽管大部分项目录得较高出租率，但位于非核心区域的业主依然要在租金上予以妥协来吸引合适的租户。至此，全市租金增长率受到抑制，北京中高端购物中心首层平均租金环比仅增长0.4%，至每平方米每月人民币905.8元，同比下降0.9%。

市场预测

预计2015年第二季度将有三个项目入市，均系购物中心，合计为市场带来近17.5万平方米的新增供给。大部分新项目位于非核心区域，例如平谷和大屯区，预计未来去中心化趋势将进一步加剧。

2015年未来九个月，预计将有九个新项目入市，合计为市场带来93.5万平方米新增供给。预计充足的供给将很难在短时间内被市场吸收，特别是位于非核心区域的项目。至此，受新项目空置面积影响，全市出租率将出现小幅下降。

尽管多数位于非核心区域的新项目由运营经验丰富的业主运营管理加之不断完善的基础建设将增强项目的可达性，但是预计零售商对这些区域信心不强。至此，业主将不得不提供租金折扣以吸引适合的租户，从而导致未来一年租金增长继续放缓。