第一太平戴维斯：发布2015年第一季度北京物业市场报告

北京住宅租赁市场

2015年第一季度，高端住宅租赁各子市场均无新项目入市。

由于近期公众特别是拥有家庭的外籍人士对空气污染的担忧，导致高端别墅和服务式公寓的入住率分别下降0.9和1.0个百分点至86.8%和83.8%。受小型外资公司住房预算收紧和家庭需求单元减少的影响，新租客继续表现出对公寓的偏爱甲级公寓入住率环比上升0.2个百分点至92%。

鉴于本季度无新增项目入市，同期租金大体保持稳定。受外籍人士需求放缓的影响，高端别墅和服务式公寓租金环比分别下降0.1%和0.6%至每月每平方米人民币121.6元和每月每平方米人民币203.8元。与此同时，甲级公寓租金录得环比上涨0.2%至每月每平方米人民币142.4元。

市场预测

跨国公司住房预算紧缩导致的需求放缓将对全市租金产生下行压力，与此同时平均空置率在未来一年中将小幅增长。

未来几年位于核心区域的服务式公寓供应将持续紧张，因此市场去中心化趋势预计将继续。大部分未来项目将聚集于大兴区和顺义区等新兴区域。望京作为商务氛围快速发展的区域，也吸引了部分运营商开拓项目，例如盛捷远洋望京服务公寓预计于今年入市。

北京住宅销售市场

一手住宅整体市场

2015年第一季度，北京市政府继续推行刺激性政策以促进楼市回暖。重大政策包括对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例由此前的60%调整为40%；个人将购买2年以上普通住房对外销售的，免征营业税，而此前则规定为5年；以及公积金贷款购买建筑面积在90平方米（含）以下的房屋，首付款最低比例降至20%等。

第一季度一手住宅整体市场成交量同比下跌9%至150万平方米。但考虑到同期新增供给同比下降45%，仅为约90万平方米，表明政策刺激下整体需求有所改善。尽管如此，考虑到截至2015年3月全市存量房同比增长32%，至约1，000万平方米，多数开发商仍在库存压力下提供价格优惠以消化存量，2月底一手住宅价格指数同比下跌3.9%。

一手住宅高端市场

第一季度，受季节性因素影响，高端住宅市场就成交量而言相对平静。仅有两个崭新高端公寓及一个别墅项目进入市场，分别带来204套及29套新增供给。

高端公寓成交量环比下跌近50%至378套，但平均售价仍环比微涨0.4%，至每平方米人民币68，600元，同比增长9.2%。成交量主要由过去12个月内入市的项目贡献。

高端别墅成交量跌至196套，几乎仅为上季度的一半。同时价格环比下跌约5%，至每平方米人民币50，100元，但同比上升6.9%。

市场预测

鉴于近期颁布的一系列激励性政策，2015年整体住宅成交量预计将有所增长。但考虑到目前较大的库存压力，价格预计增长有限，将大致保持平稳。另一方面，2015年政府计划供应的商品住宅用地较之2014年将减少25%，这也将在一定程度上支撑价格保持稳定。

高端住宅市场则预计迎来多个项目集中入市，从而为市场带来较大供给量。4个高端公寓项目以及5个高端别墅项目预计将进入市场，其中多数项目预期报价将在每平方米人民币10万元以上。

尽管来自高净值人群的稳固需求将支撑高端住宅价格稳定增长，但在较大供给量压力下新项目去化速度将有所放缓。