同策：从2015年第一季度经济数据看未来房地产未来趋势

2015年4月15日，国家统计局公布了2015年第一季度经济数据，初步核算，一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。分产业看，第一产业增加值7770亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值60292亿元，增长6.4%；第三产业增加值72605亿元，增长7.9%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%。很明显，在经济改革的攻坚期，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段。

同时，从2014年楼市表现来看，尽管大部分城市楼市限购政策已取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府也出台“救市”措施，“330新政”已明确二套房最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年，但是，从一季度楼市表现来看，大部分城市楼市仍有“去库存”压力，起码在上半年不可能有明显好转。

那么，什么原因导致一季度楼市投资、销售等数据表现欠佳？当前宏观经济触底的基本面背景下，预计2015年二季度以后货币政策会有哪些变化特征？ 2015年二季度以后整个房地产市场发展趋势如何？笔者逐一进行解读。 

货币政策走向判断：宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，对楼市投资风险控制会进一步加强 

国家统计局数据显示，2015年第一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，宏观经济处于触底阶段。2015年第一季度，全国居民消费价格(CPI)同比上涨1.2%。同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。当前来看，2015年第一季度GDP增速与CPI增速累加值为8.2，已经明显低于10这个警戒值，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，两次降息一次降准之后仍然具备继续降准或降息的空间。

从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。从今年第一季度GDP增速来讲，其实已经从去年全年的7.4%降至7%，短期内经济通缩的压力加大。从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息降准，预计随后再次降准降息也是大概率的事件，“宽货币”的特征越来越明显。

此外，国家统计局显示，截止2015年3月末，我国广义货币(M2)余额127.53万亿元，增速降至11.6%。从M2增速来看，目前增速已经低于今年12%的控制目标，央行释放流动性的速度在降低，总体略微偏紧，同时，这也为今年二季度以后货币政策走向宽松提供了操作空间。预计在宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，2015年广义货币(M2)同比增长仍然会保持在12%左右，甚至略高。但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，笔者认为，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场基本面来看，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，央行也降准降息了，五部委也发布“330新政”刺激改善型需求入市，但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。因此，从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行再降准降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，“严信贷”的特征表现还是比较突出。从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制楼市投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年年初类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。

从“330新政”二套房贷降首付的执行结果来看，截止目前，“330新政”已经发布半月个左右时间，全国大多数城市的银行比如广州、深圳、上海、南京、苏州、沈阳等等，尚未完全落实二套首付降至四成的政策。笔者认为，当前银行通过缩水执行或暂不执行二套房贷降首付是“严信贷”的表现，从目的的角度来看，一方面旨在通过暂缓或缩水执行，向央行施压进一步放松货币政策，比如进一步降准降息，另外一方面，对于银行来讲，在去库存仍然是今年主旋律的市场背景下，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。

综上所述，宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，尽管货币政策在二季度以后会进一步放松，但是，银行对楼市的“惜贷”行为仍将继续，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。 

回顾与反思：2015年一季度楼市欠佳的四大原因 

2015年一季度中国房地产市场，投资增速下滑、施工面积增速下滑、新开工面积大幅下降、销售面积同比下降，无论怎么看，没有一个指标是利好的。

国家统计局数据显示，2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%（扣除价格因素实际增长9.5%），增速比1-2月份回落1.9个百分点。其中，住宅投资11156亿元，增长5.9%，增速回落3.2个百分点。

1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积584018万平方米，同比增长6.8%，增速比1-2月份回落0.8个百分点。其中，住宅施工面积407714万平方米，增长3.7%。房屋新开工面积23724万平方米，下降18.4%，降幅扩大0.7个百分点。其中，住宅新开工面积16791万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积16994万平方米，下降8.2%，降幅收窄4.7个百分点。其中，住宅竣工面积12392万平方米，下降10.9%。

1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。其中，住宅销售面积下降9.8%，办公楼销售面积下降23.3%，商业营业用房销售面积增长5.4%。商品房销售额12023亿元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5个百分点。其中，住宅销售额下降9.1%，办公楼销售额下降26.5%，商业营业用房销售额增长1.8%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，2015年一季度中国房地产市场，投资增速下滑、施工面积增速下滑、新开工面积大幅下降、销售面积同比下降，房地产市场在2015年第一季度表现并没有明显起到拉动宏观经济增长的作用。从中国房地产市场第一季度总体欠佳主要原因来看，主要有以下四方面：

第一、去年年底房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致年初短期内表现“马力不足”。

2014年第四季度，在楼市限购政策取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府“救市”措施等利好政策背景下，房企借势冲刺年度销售业绩指标，楼市在年底也出现“翘尾行情”。但是，正式因为楼市年底的“翘尾行情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的，因此，这样的“翘尾行情”很难继续延续。因为，对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态。这样，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致其在市场销售节奏上表现为短期“马力不足”。

第二、市场进入春节传统销售淡季时间段，虽然春节长假的数据哪怕再低也不具有任何市场趋势意义，但是，在春节前后开发企业投资节奏、推盘节奏放缓，导致楼市投资数据、成交量表现为季节性的淡季。从上述角度来看，春节的楼市季节性的因素也影响了2015年整个第一季度整体楼市投资销售的表现。

第三、大多数开发商调整了新一年的推盘计划，据初步统计，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。而从上述分析来看，今年第一季度由于不是开发商集中推盘的时间点，因此，也就决定了这个时间段是“平淡”的，市场不会有明显的起色。

第四、对于大多数大中城市来讲，进入新的一年之后，一方面仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，另外一方面，楼市进入下半场，供求基本平衡，房地产市场需求增速没有此前那么快，此时，2014年以来的市场低迷期仍然持续，楼市基本面并没有实质性改变，整体市场仍然有去库存的压力，一定程度上决定了2015年第一季度楼市也不会有明显好转。楼市预期还没有明确好转，对于房企投资扩大再生产的角度来讲，也就没有太大动力加大投资、开工和施工，那么，2015年一季度房地产投资、开工等数据表现下滑也属于正常。 

二季度开发商策略：二季度楼市仍需平价做“量”文章 

既然一季度楼市成交量平淡已经成为定局，那么，二季度房地产市场会面临哪些问题？商品住宅市场成交量会呈现出哪些特征？会不会因为二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”鼓励改善型需求入市的“救市”政策而有所改变？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从二季度楼市开局表现来看，无论是楼市去库存压力，还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力，二季度楼市仍需做“量”文章。具体来讲：

第一、库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年一季度，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年年内仍然有下行压力。从这个角度来看，楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力。

第二、央行两次降息一次降准、各地救市政策频发、公积金政策松绑、“两会”及两部委新政自住型与改善型需求、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”等政策利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市场成交量还没有复苏的背景下，二季度仍然应以跑量为主，尤其是在“330新政”落地“缩水”并不彻底的市场背景下，对于上市公司来讲，在这个阶段尽快跑量，冲刺半年报销售业绩，尽量完成或缩小与半年销售业绩指标的差距。

第三、根据实际调研结果来看，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。从这个角度来看，虽然二季度这个时间段成为成交集中放量的时间段，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策也助力改善型性需求入市，但是，由于开发商集中推盘，也面临较为激烈的市场竞争，此时，平价跑量仍然为最佳的市场策略选择。

全国一盘棋该怎么下：2015年开发商推盘策略也应分城施策

总的来看，在大部分城市楼市库存压力仍然较大、政策频发带来放量窗口期、开发商集中推盘带来的竞争压力等诸多因素影响下，在2015年第二季度的时间里，开发企业仍然要坚持“平价跑量”的基本原则，同时，根据市场层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，调整自己的城市布局策略，将资金投入到市场基本面良好的城市土地市场，优化城市及项目布局结构。那么，也就是说，在2014年上半年楼市仍需在“量”上做文章，坚持“平价跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。而到了下半年，由于二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策发力，以及上半年市场去库存取得初步成效，开发商应该因时而变，不同城市采取不同的销售策略、布局策略，以实现逆势扩张与增长的机会。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场供求关系或库存去化周期角度来看，开发商推盘策略也应分城施策。在一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求，已经没有去库存的压力。当前，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策频发，整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下将快速回暖，下半年这些市场将步入量价齐升的状态，或者会出现买涨不买跌的行情。此时，我们也坚信，当一个城市市场供求关系基本面不存在问题时，那么，这些城市的房地产市场交易状况始终会回归合理与健康，因此，总体来看，一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然为供不应求，市场中长期仍然看好，并不会因为2015年年初短期内因素导致的市场低迷而改变，此时，对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标。

但对于其他二线城市、大部分三四线城市而言，则面临不一样的境地。总体来讲，由于城市大量的土地供应，以及由此带来的大量库存仍然没有消化，市场表现为供大于求，在今年二季度甚至全年时间段仍然要坚持去库存的市场策略，这些城市的市场基本面短期内还难以转好。

比如福州、厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市、无锡、、温州、芜湖、徐州等大部分三四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力，起码在上半年不可能出现大规模涨价，甚至在年内也难以大规模涨价。即使有二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策彻底落地执行，今年市场基本面也很难说有太大的出彩。