戴德梁行：北京写字楼价格上涨乏力 诺德房价逆袭翻倍

2014年，严峻的市场形势迫使房企各自寻找出路，商业地产成为兵家必争之地，如今中国写字楼市场是否已经过剩，成了业内一个颇受争议的话题。

近日，戴德梁行和中国房地产业协会共同研究发布了“中国商务写字楼指数”。报告认为，无论一线城市还是二线城市，在未来三年都面临着写字楼供大于求的局面。

北京在全国写字楼市场排名中仍然位居第一位。尽管北京写字楼市场有两个新项目入市，空置率上涨1.2个百分点，其空置率依旧处于国内主要城市中的最低水平。随着企业扩张和新兴业务拓展的再度活跃，大型内资企业在写字楼市场上依旧扮演着主要角色。

在2014年北京写字楼价格上涨乏力的背景下，京西南板块的地标性建筑诺德中心房价却实现逆势翻倍。

京西南板块崛起

伴随竞争加剧，业内普遍认同未来北京甲级写字楼租金仍将小幅度下降。同时，由于北京核心区域写字楼供给有限，未来需求将继续呈去中心化趋势，非核心区和热点近郊区域写字楼市场将迎来更多新机会，新兴区域凭借较低的租金和新增供给，其商务氛围将日渐成熟。丰台科技园东三期的诺德项目在此番竞争中，优势更加突显。

高纬环球认为，因开发商想在大规模供应到来之前尽快交付，在这种情况下有可能产生大量的迁址交易。高纬环球企业租赁顾问团队中国区执行董事司徒泰山表示：“租户目前可能会暂不进行写字楼迁址，他们会一直等到2016年新供应上市，以此满足他们的长期租赁需求。在未来几年将会出现向优质楼宇转移的趋势，因为租户为提升企业形象，将会搬离基础设施不佳的旧楼宇。”

未来非中央商务区域将通过格外低廉的租金和有利的地理位置而占据竞争优势。因地制宜，重点开发，北京各重点郊区伴随着区域功能特色定位已逐渐开始形成自己的产业集群和经济价值。

丰台科技园的总部基地无疑在京西南地产板块中，扮演了“领头羊”的角色。

而来自市场机构盈石集团的预计，未来几年，随着北京轨道交通的高速发展和郊区基础设施配套不断加强，城市中心区人口将加快向郊区导入，有望在北京现有商圈的基础上继续发展新的增长极。另外，随着新兴商圈优质商务园区和工业园区建成，优质写字楼陆续完工，更多高端制造业和高新技术企业的入驻将进一步提升商圈租户品质。

亚豪机构市场总监郭毅认为，北京西南板块一直缺乏高级写字楼的供应。而临近地铁线路的产品更加屈指可数。

诺德产品此时的出现，对京西南高端商业地产的发展起到了积极的带动作用。

北京中铁诺德房地产开发有限公司相关负责人对《中国经济周刊》表示，“在中国，商业地产的持久稳定投资属性开始逐渐显现。尤其是住宅限购令之后，商业地产项目的不限购、不限贷吸引了众多的投资客进入。随着商业地产租赁市场的不断升温，投资客们也越来越意识到了商业地产持久稳定的投资属性。同时，随着国家经济转型的开始，更多的企业开始谋求来京发展，这也使得北京的写字楼需求量持续上涨，使其成为了当今市场不动产投资的最爱。”

针对京西南区域的发展现状，北京中铁诺德房地产开发有限公司相关负责人对《中国经济周刊》说，“诺德有很大的后发优势。相比已经十分成熟的CBD、金融街等商圈而言，诺德中心所在的总部基地经济区还不够成熟，区域相应的配套设施还有所欠缺。但是，这种相对滞后的发展，也具有很大的后发优势。”

该负责人表示，随着南城地铁交通的快速发展及首都第二机场的兴建，丰台科技园的总部基地经济区必将成为未来北京重要的商圈，诺德的商业地产项目定会有大的市场升值空间。

诺德房价逆袭翻倍

2014年，中国宏观经济以及整体房地产市场发展都出现明显降幅。国土资源部2015年2月2日发布的权威数据称，2014年全国房地产用地共供应15.1万公顷，同比下降了25.5%。在市场不乐观的前提下，诺德中心房价却依然实现翻倍。

自2011年至今，从最初的2万多元/㎡的入市价到如今近4.5万元/㎡，北京诺德中心项目可谓是一路走高，屡创区域价格新高。分析人士认为，诺德中心作为高端写字楼不仅填补了京西南的产品空缺，也因其与地铁9号线丰台科技园站临近而更加受到投资者的欢迎。

对于价格上涨的内因，莱坊董事孙文静认为：“随着北京优质写字楼租赁市场需求回暖，以及租金水平的日益稳定，2014年至2018年之间全市将有大量新增写字楼供应，仅2014年底和2015年就分别有近547800平方米和735100平方米的新增写字楼面积竣工。由于北京城市建设规模的扩展以及基础设施的逐步完善，一些非核心商圈的写字楼区域将日益成为写字楼开发和租户迁址的选择。无论在核心还是非核心区域市场，金融、信息和高科技及专业服务行业的租赁需求在不断加强。”

价格上涨的外因，观察家们认为，受政策导向和市场需求的影响，北京周边新兴区域的写字楼供应量有望持续增加，公司可以在这些区域以较为低廉的价格获得高质量的办公空间，丰台科技园、亦庄等重点新兴区域写字楼市场对黏度高的产业或对地理交通要求较小的新项目吸引力将逐渐增强。这些“城市化”的郊区目前能够提供价格较为低廉的工作场所和多功能的城市基础设施，从而为房地产发展提供了绝佳的机遇。

当前，北京南城无疑是当今写字楼市场上的最大价值洼地，丰台科技园的总部经济区以及丽泽商圈，尽管与北京其他相对成熟的商圈比较起来，还是有一定的差距，但也正是由于相对滞后的发展，给南城的商业地产发展带来了巨大的潜力。

2009年，北京市出台的《促进城市南部地区加快发展行动计划》中，计划投入2900亿元发展南城，同时伴随北京第二机场规划落地，南城的发展进入了快车道，南城必将迎来巨大的发展机遇，南城的房地产项目也将随着区域内强势发展，迎来价值快速提升的时期。

北京诺德中心项目相关负责人对《中国经济周刊》说，“诺德中心是京西南区域的地标综合体项目，这里位于丰台科技园东三期核心，是园区‘东进’战略的起航之作，是区域规划的活力商业带以及活力商业中心的交会之处。正是这些优势让北京诺德中心，持续热销，连续三年蝉联北京写字楼市场销售冠军。未来，随着众多高端企业的入驻，诺德中心凭借其超大的体量，高端的商务办公氛围，必将真正成为整个丰台科技园乃至京南商务地产的标志。”

诺德三期即将入市

如今，北京诺德中心一、二期已基本卖完，并已有众多重量级企业进驻。2015年，三期即将入市。北京诺德中心项目相关负责人说：“如今，随着一、二期的全面成熟，使得区域价值更加升温，对于企业的吸引力也将更大，成熟的区域、地标性的建筑、优惠的政策，对于投资者以及企业的吸引力是巨大的。对投资者而言，成熟商务区域内的地标项目在租金以及出租率上都有着明显的优势。从发展来看，北京诺德中心已经给投资者带来了稳定的投资回报，给企业的形象带来很大的提升。我相信，在区域优势日益凸显的情势下，诺德三期定会受到市场热捧。”

2009年，北京市出台的《促进城市南部地区加快发展行动计划》，已给南城带来了巨变，南城的商业地产项目也迎来了美好的春天。

借此，丰台科技园加快推进“东进西扩”，大力发展总部经济区(东区)，定位为北京西南地区新的城市副中心和复合型城市功能区，已成为北京市首个城市规划设计导则的试点区域，努力打造功能复合、环境优美、充满活力的花园式高端总部经济区典范，打造“世界企业总部之都”。

北京中铁诺德房地产开发有限公司相关负责人表示，“北京的南城房价会持续看涨。因为北京市已经出台政策大力发展南城，这是我们的发展机遇。诺德中心的前两期产品成为北京市写字楼市场的销售冠军，这是我们的发展基础。新的诺德三期，会在产品设计、营销方式等方面进行创新。新三期的规划中会有写字楼、商业等业态。我相信，有前两期产品成功在前，三期项目的市场态势不可估量。”