中原地产：央行降息开启房产利好 三月预期逐步升温

上周末最引发市场关注的，是央行时隔三个月再度宣布降息。面对当前经济下行压力，央行不得不先向通缩宣战，这无疑也将给高位徘徊的房地产市场带来一线生机。这一利好信息，恰恰发生在即将召开的“两会”前夕，预示着相对宽松和温和的货币政策环境的持续来临。预计，随着3月份传统销售旺季逐渐开启，加之降息的利好，房地产市场也将摆脱2月低迷而逐步升温，但城市间依然存在分化。

降息开启地产利好 不动产登记影响甚微

2月28日，中国人民银行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。调整后，五年以上贷款基准利率降至5.9%，五年以上个人住房公积金贷款利率降至4.0%。尽管此次降息主要目的是防通缩，控风险，对宏观经济稳增长的意味更浓，但对房地产市场而言，无疑是直接利好。自去年11月以来，央行已开展了两次降息以及一次降准。上一次降息后，从实际利率变化来看，去年第四季度实际贷款平均利率下降了0.2个百分点至6.77%，个人住房贷款利率下降了0.71个百分点至6.25%。可见，降息对降低贷款融资成本起到了较为明显的作用。而房地产投资对资金成本敏感度高，此次再度降息将在一定程度上有利于缓解房地产投资增速的持续下行。对于购房者而言，降息不仅仅意味着购房成本的降低，更是增加了入市信心，尤其是对于市场基本面较好的地区。

3月1日起，《不动产登记暂行条例》正式施行，全国有15个城市被列为试点城市。由此，我国的土地、海域以及房屋、林木等定着物，将实行统一登记制度，设立统一的不动产登记簿。不动产统一登记将主要体现出两大功能：一是确权，可保障权利人的合法权益；二是完整信息，可保障不动产交易的安全。对于房地产市场而言，因担心房价受此影响将出现下滑的二手房恐慌性抛售现象并未出现。尽管不动产登记也是房产税征收的前提，但从目前房产税的执行情况来看，除了沪渝两地已试点四年之外，全国其他地区并无推广计划。而房地产税的立法进程尚无确定的时间表，因此，二手房市场仍将维持现状，市场的走势主要仍将由供求、预期等因素决定。

2月市场成交疲软 3月预期逐步升温

因春节因素所致，2月份一般是传统的淡季，但今年2月新房市场整体表现均逊于之前两年。经初步统计，中原监测的40个重点城市数据显示，与2013年、2014年相比，今年2月新建住宅成交面积同比分别下降15%及14%。其中，一线城市表现略好于2014年，同比微升2%，但逊于2013年，降幅达21%。二线及三四线城市同比2014年分别下降15%及12%。二手房市场表现也并不理想。中原监测的21个重点城市数据显示，2月二手住宅成交面积同比2014年下降1%，同比2013年，降幅则达到22%。一线城市中，北京、深圳同比上升，而上海、广州同比下降。在去年2月成交平平的情况下，今年同比数据出现进一步下滑，意味着当前市场压力不减。

展望3月，市场有望逐步升温，同时城市间分化格局犹存。无论是从传统销售旺季即启考虑，还是此次央行降息的利好，3月市场都值得期待。但从2月初的降准来看，并未给2月份全月市场成交带来刺激效应。事实上，去年央行“930新政”以及11月份降息带动市场第四季度冲高之后，今年1月份的成交已经明显回落。开年之际，开发商推盘积极性较低，另一方面，刚需、改善主导的市场需求平稳有限，因此，3月整体难以出现明显上扬行情。从单个城市来看，前期一些采取财政补贴购房的城市也难有起色。可见，该类房地产市场供求失衡，且经济产业发展不佳导致缺乏人口吸引力的地区，楼市前景仍将持续堪忧。