亚豪机构：三月30盘预计入市 开盘定价出现两极分化

3月30盘预计入市，全面开启2015销售季

    在经历了1月、2月两个月的季节性供应低迷之后，自3月开始，北京楼市的销售季正式开启。根据亚豪机构数据统计显示，2015年3月，北京楼市预计将有30个项目入市，其中包括苏宁•尊悦大厦、绿地中央广场国际公馆、盛德紫阙等8个纯新盘，以及包括首开•熙悦尚郡、中冶•德贤公馆、大苑海淀名著等在内的22个老项目后期。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从楼市的季节供应周期来看，每年元旦、春节所在的1、2月份都是年底的供应低点，新的销售季一般均从3月开始。今年1月与2月的供应情况即占据了较高起点，因此3月也以30盘的预计开盘量正式开启销售季。而从2015年供应走势来看，自3月份开始，北京楼市月度供应将会呈现逐渐上升的趋势，整体供应情况相比2014年将有所增加。任启鑫认为，这主要是受到近年来住宅用地集中供应所导致，2013-2014年北京共实现126宗宅地出让，在快速周转已成为房企共识的背景之下，预计这些宅地将在未来一到两年内集中入市。而在未来纯新盘竞争激励的预期之下，老项目后期产品也纷纷开始抓紧入市，避其锋芒，纯新盘与老项目相互拉动，将使得未来两年内市场供应较为活跃。

    从供应特征来看，3月预计入市项目呈现全面开花的分布趋势.从区县分布来看，3月预计入市昌平区以7盘居首，但除石景山和怀柔之外，北京各个区县均有项目入市；从物业类型来看，刚需住宅、公寓豪宅、小户型商住、别墅均有所供应；而从价格区间来看，3月入市项目也囊括了单价万元左右的远郊低端项目、单价7万元的城区豪宅项目以及中间层项目。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，供应的全面开花有共性的因素，也有个性的因素，其中像商住项目入市主要是为抓住北京依然限购的时机，在优势最大化的阶段加快去化；低端刚需类项目的踊跃则是避开后期自住房产品的竞争；而豪宅项目开年入市则是为争取高端市场有限的资格客源，先下手为强。

    定价两极分化，低端稳中下滑，高端持续走高

    从3月入市项目的定价特征来看，两极化现象开始逐渐明朗，即中低端项目稳中下滑，高端持续走高，而这也将成为2015年全年的供应特征。

    从中低端项目定价来看，其中首开国风美唐报价32000元/平方米，与2014销售价格保持一致，而纯新盘苏宁•尊悦大厦目前报价为22000元/平方米，相比周边在售项目低出2000元左右。由此可以看出，低端刚需项目价格维稳甚至开始走低，目的毋庸置疑就是要加快出货。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，中低端项目平价甚至低价推盘的原因主要是受到自住房产品的影响。自2014年自住房产品开始入市之后，与普宅项目20%-30%的价差，使得其吸引了大量中低端客源，对商品住宅市场造成巨大打击。而2013-2014年出让的54宗自住房用地当中，除22宗已在2014年入市的项目之外，其余32宗也将在2015年陆续上市，预计将提供3.5万套左右自住型商品房，这一供应量占据了2014年纯商品住宅成交的近半数，如此巨大的潜在供应也将对2015年商品住宅市场继续形成重大影响。另据透露2015年国土局将继续新增3万套左右的自住房用地，预计自住房产品将至少在未来两年内影响低端商品住宅市场。受到这一预期影响，中低端刚需类项目不得不调低价格预期，争抢有限客源，加快出货速度

    另一方面从豪宅项目定价来看，却呈现持续走高趋势，其中3月预期入市的大苑海淀名著2012-2013年一期入市价格仅为32000元/平方米，但2014年其周边高价地项目金投银泰琨御府项目以73000元/平米的价格入市之后，也直接拉升了其价格预期，3月开盘预计报价攀涨至70000元/平方米。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，地价飙升是促使豪宅项目价格持续上涨的源动力。上述大苑海淀名著项目虽然自身的土地成本并不算高，但是基于周边新项目或同品质项目定价的上涨，其价格也随之飙升。而这类随行就市的项目也具备自身优势，由于地处城市核心区，地理优势不可复制，相比纯由地价炒作起来的“高价项目”来说，其在高端市场当中接受度也较高。