融360：1月房贷利率齐跌趋势中止 非热点城市下调幅度大

融360金融搜索平台发布《2015年中国房贷市场1月报告》显示，新年伊始，全国平均利率稳中有降，实现了平稳过渡。其中有13城市房贷利率上涨，至此，9·30央行新政开启的房贷利率集体下跌趋势中止。但相比去年1月，全国房贷市场大为宽松，主要表现在全国首套房、二套房平均利率均出现大幅下跌；提供优惠利率银行数量也增超一倍，优惠占比由15.83%增至33.33%；在放款速度上，多数银行也有去年的2-3个月缩短至1个月。

    房贷利率集体下跌趋势中止 房贷市场同比大为宽松

    本月房贷政策相比去年同期的宽松表现主要体现在以下三个方面：

一是首套房及二套房的贷款的平均利率相比去年同期大为降低。受“9.30”新政及降息的影响，本月首套房利率及二套房利率分别为6.08%及6.83%，相比去年同期分别下跌0.61及0.47个百分点。已购买首套房贷款为例，总额100万为期30年的贷款，以目前的利率贷款，相比去年同期可节省利息14万余元。

二是优惠利率数量明显增加。本月优惠利率占比达33.33%，而去年同期优惠利率占比仅为15.82%，涨幅超过1倍。对于购房者来说，现在买房不仅利率更低，且获得优惠利率的可能性相比去年同期增长了至少一倍。

    三是放款时间明显缩短。除利率明显降低以外，本月的放款时间相比去年1月也大大加快。去年1月，银行放款时间动达2-3个月，而今年放款时间普遍在一个月左右，超过2个月的仅为少数，排队放款的现象几乎绝迹。

    但是，进入2015年以后，9·30央行新政开启的房贷利率集体下跌趋势中止。报告显示，本月35个重点城市中，有19个城市下调房贷利率，13个城市利率上升，3个城市利率保持不变。虽然仍有超半数城市利率下调降，但幅度相比上月明显趋缓。

    融360认为，目前大多数城市的房贷利率已接近银行所能承受的底线，除非央行再次降息，否则首套房利率难现大幅下调。

    非热点城市成为利率下调的主力

本月，在全国降幅最大的10城排行中，一线城市及二线热点城市全部退出，非热点城市成为了利率下调的主力军。

    全国房贷利率最高的两个城市——郑州和石家庄，本月分列降幅最大城市前两位。其中，郑州蝉联榜首，降幅为0.35%，相比上月0.76%的降幅明显降低。石家庄降幅0.23%，排第二。

    融360认为，进入2015年，一线城市及二线热点城市银行的贷款政策开始趋于稳定，大规模、大幅度降利率的景象将难以重现，未来利率下调将主要集中在二三线平均利率较高的城市。

    二套房政策差异化显现 利率下调空间大

    融360认为，目前大多数城市的房贷利率已接近银行所能承受的底线，除非央行再次降息，否则首套房利率难现大幅下调。一个新的趋势是，银行的二套房贷款政策越来越呈现出差异化，未来，银行或凭借个性化的二套房贷款政策来吸引更为优质的改善型置业人群。

    报告显示，目前在全国35个主要城市中，不少银行在央行新政发布后修改了二套房贷款政策，包括调整首付比例、贷款利率等。如西安中国银行规定，名下有2套以上住房且贷款还清，首付最低40%，利率基准。南京紫金农商行规定，名下有2套以上住房且贷款还清，首付最低30%，利率基准。青岛兴业银行政策则更加“奇葩”，其规定名下已有两套住房且贷款已经还清，再次申请房贷首付3成、利率基准；首付2.5成，利率上浮6%；首付2成，利率上浮12%。

    融360预计，二套房贷款利率松绑将扩展至全国，房贷利率战场将开始转向二套及以上住房贷款。同时，个性化的政策将在更多银行出现，降低二套房首付比例是大势所趋，利率下调也空间比首套房更大。因为对银行来说，二套房购房者是更为优质的客户，他们已拥有的房产可以作为还款的保障；其次，购买二套房的人群收入水平相对更高，还款能力更强；第三，二套房房贷利率相比首套房要高，银行收益更大。

    楼市调整仍将继续 一线城市年中有望率先企稳

    尽管2014年年底房地产市场的成交量出现了翘尾的行情，但市场去库存压力仍巨大，不少城市包括上海，在2015年1月的库存再创新高。且从国家统计局最新公布的12月数据来看，房价下跌城市的绝对数量仍然占据主流，并没有改变。

    融360认为，今年宽松的信贷政策及政府一系列托市政策将继续刺激购房需求增长，但是在巨大的库存压力下，房企提价动力不足，楼市今年仍将继续调整，房价总体保持下行趋势。但北上广深由于潜在购房需求较大，在宽松房贷支撑下，年中有望率先企稳。