中原地产：房地产业增速垫底 全国库存压力陡然攀升

刚公布的2014年我国GDP数据显示，比上年增长7.4%，基本实现了既定的增长目标，然而，其中房地产业生产总值仅比上年增长2.3%。在宏观经济转型发展的新常态下，房地产市场调整的压力不减，增长全面放缓已成定局。在各地面临新房库存高企的困境下，部分城市正在探索通过货币化的市场筹集方式回购商品房作棚改安置房之用，以期达成双赢目标，但无论对地方政府还是开发商而言，都将面临不小的资金考验。1月以来，各地新房市场成交未现起色，受高企库存影响，新增供应疲软，推售套数仅为去年平均水平四成。

房地产业增速垫底　棚改安置促去库存

1月20日，全国国民经济数据公布，2014年我国GDP比上年增长7.4%，基本实现了既定的7.5%左右的增长目标。其中，房地产业生产总值比上年增长2.3%，增幅为所有行业中最低，成为拖累去年GDP增长的主要行业之一。对于房地产市场调整的风险问题，国务院总理李克强日前在瑞士达沃斯世界经济论坛期间表示，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。总理此番表态在一定程度上无疑给房地产业吃了一颗“定心丸”，在中央政府稳定住房消费的政策导向下，在地方政府积极托市的利好因素下，今年我国房地产市场有望保持温和增长。

上周，全国棚户区改造经验交流会召开。住建部表示去年超额完成480万套棚户区改造任务，今年实际目标要远超400万套。对于棚改居民的安置方式，除了新建安置房，今年我国还将积极推进棚户区改造的货币化安置。或是积极组织棚户区居民自主购买商品房，或是由政府购买商品房进行安置，通过市场筹集安置房源已在不少省市积极探索。对此，住建部部长陈政高在会上直言，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。与此同时，福州近日公布了统购商品房和安置房的相关文件，以缓解当地安置现房紧缺的状况。福州市政府对商品房的购买价格原则上低于市场评估价格的15%以上，而向社会公开统购的安置房以市场评估价格作为回购价格。上述操作模式对库存压力较大的城市将起到积极的去库存作用，但对政府而言，无疑将增加较大的财政负担，同时也对房企的让利空间提出考验。

年初推盘大幅减少　全国库存压力攀升

1月以来，各地新增供应疲软，新房市场成交未现起色。中原监测的40个重点城市数据显示，1月前25天的新建住宅成交面积较去年12月同期下降31%，较去年1月同期下降7%，降幅有所收窄。分城市来看，一线城市表现最好，其次是三四线城市，而二线城市降幅最大。新房成交下滑与房企推盘放缓密切相关，同时新盘认购率的数据亦不理想。2015年以来，中原监测的重点项目推售套数仅为去年平均水平的四成，推盘认购率约为43%，而去年均值达到48%。二手房成交则表现较好，显示市场购买活跃度并未大幅减退。中原监测的21个重点城市数据显示，1月前四周二手住宅成交面积较去年12月前四周微升0.4%，较去年1月前四周上升16%。

从全国来看，房地产市场增长已全面放缓，且后续市场压力不减。根据国家统计局最新公布的房地产数据显示，2014年全国商品房销售面积比上年下降7.6%，其中住宅销售面积下降9.1%。除了销售下滑之外，去年房地产市场开发投资以及新开工均明显放缓。其中，全国房地产开发投资额比上年名义增长10.5%，增速较2013年回落9.3个百分点。房屋新开工面积比上年下降10.7%，创下1998年房改以来的最大降幅。此外，2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。从年末待售面积与当年销售面积比值的数据来看，自2011年起逐年攀升，当年该比值为25%，2014年已经大幅上升至52%，这意味着全国房地产市场整体面临着严峻的去库存压力。