易居研究院：2015年一线楼市看好 房价上涨态势明显

    一、商品住宅

  1、2014年呈现供大于求的态势

  2014年12月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为535万平方米，成交面积为494万平方米，呈现出供大于求的市场关系。在这样一个供求关系下， 库存规模出现环比增长。值得注意的是，四季度以来，一线楼市供求双方的入市情绪在持续高涨。

  2、第四季度成交均价出现上升

  2014 年12 月份，一线城市新建商品住宅成交均价为24054 元/平方米，环比增长2.4%，同比增长7.4%。12 月份成交均价比11 月份增加了570 元/平方米。12 月份一线城市市场情绪比较高涨，容易带动房价上涨。另外，从2010 年以来的监测数据看，2014 年一线城市房价处于高位震荡的状态，同时在第四季度呈现比较明显的价格上升态势。

  3、存销比呈现明显的“倒U 形”

  2014年12月份，一线城市新建商品住宅库存量为3900万平方米，环比增长1.0%，同比增长33.8%。从第四季度的库存规模看，目前正处于高位盘整的态势。

  4、年底存量商品住宅成交创新高

  2014 年12 月份，一线城市存量商品住宅（二手房）成交面积为421 万平方米，环比增长10.6%，同比增长16.7%。12 月二手房成交行情较好，创下了年内
新高。而从目前二手房的价格指数看，12 月份四个城市均出现了上涨。这也会
进一步改变购房者的市场预期和入市节奏。

  二、商业营业用房

  1、2014 年成交均价总体下滑

  2014年12月份，一线城市商业营业用房供应面积为59万平方米，成交面积为53万平方米，呈现出供大于求的市场关系。从供求的环比值看，12月份买卖双方的入市情绪明显要高于11月份。观察2014年的市场数据，供求双方的入市热情总体在攀升。

  2、 2014年存销比持续攀升 2014年12月份，4个一线城市商业营业用房库存面积为1477万平方米，环比增长3.4%，同比增长16.5%。2014年库存呈现稳步攀升的态势。 而从年度数据看，2012年年初库存呈现断崖式的下跌，这和北京市场剔除无效库存等做法有关。但2012年以来，4个一线城市商业营业用房库存面积总体处 于上升态势。

  三、办公用房

  1、2014年成交均价波动较大 2014年12月份，一线城市办公用房供应面积为90万平方米，成交面积为79万平方米。12月份办公用房新增供应大于新增成交，从而使得库存量进一步上升。而从年度数据看，2014年办公用房的供求呈现比较大的波动。

  2、2014 年存销比总体处于攀升态势

  2014 年12 月份，4 个一线城市办公用房库存为1125万平方米，环比增长0.3%，同比增长24.4%。在供大于求的态势下，库存量出现上升。观察2010-2014年的数据，目前该库存量已创新高。

  四、2015年一线楼市将更乐观

  2014 年12月份，从库存和库存去化周期等指标来看，一线城市的库存规模在高位盘整，但去化速度已明显加快。随着此类城市改善型购房需求的积极释放，以及市场预 期的逐渐变化，总体上此类城市去库存压力将继续得到释放。从2014年全年的态势看，一线楼市在前三季度市场比较低迷，但到了第四季度去库存速度加快，房价也出现了上涨。总体上看，市场看涨情绪在加重。到了2015年，预计随着一线城市各类利好政策效应的叠加、购房者入市门槛的降低，市场成交量将继续上行，市场各参与主体也将表现得更为乐观。随着去库存周期 逐渐变小，此类城市的房企将逐渐淡化以价换量的策略，进而出现涨价的做法。