世联行：房产需求探顶与回归平衡 2015年房价将会分化

2015年：规模不剧减，需求依存

在经历2014年回归均衡后，“拐点论”一度喧嚣尘上。不过，世联行认为，行业规模不会急剧衰减，需求依然存在。

世联行预计，中国2013年住宅销售面积为11.5亿平方米、达到峰值后，即便房地产行业依然在高位运行、依然在宏观经济中占据着非常重要的领地，其内涵将会发生根本的变化。

对于房企而言，世联行根据2014年前三季度已公布的数据测算称，2014年143家A股上市房企投资回报率ROE可能从2013年滑落20%，其中超过2/3的房企ROE是在行业平均水平以下，这反映了目前房地产行业整体盈利能力在下降。

在实业收益率接近资本收益率的背景下，世联行预测，房企会开始收缩投资规模甚至有部分中小房企会选择退出。

而房地产的交易规模足够大，决定了行业所涉及的上下游产业链足够长、触及的客户量足够多。世联行认为，当以传统销售型业务为主导的地产格局被打破，市场对企业的限制和约束越来越少，转型成为涉足物业服务、金融服务等多种业务的房地产行业的内涵才会真正变得丰富多彩。

同时世联行主张，在行业回归均衡、需求主导市场的情况下，房企应聚焦这些细微变化，包括购房人群年轻化、限购解除推动改善型需求入场等，摒弃过往单一的开发速度为先、楼盘简单拷贝模式，而要契合当地的地缘特征，提供创新型产品。

数据显示，2014年，面积区间低于90平米的刚需产品占比为46%，低于140平米的产品占比达90%；购房年龄也呈现年轻化趋势，“80后”客户占比达到65%。

世联行表示，从刚需主导和置业年轻化的购房群体特征来看，该群体对利率的下行将更为敏感。而四季度以来，受利率进一步下降的预期影响，市场回暖的趋势仍会延续。同时，2015年宏观经济面临下行压力，房地产交易量的放缓将会拖累整个经济复苏步伐，因此预计整体货币环境将会趋于宽松。

具体而言，世联行预计，在库存压力尚未完全释放，这一趋势将延续至2015年上半年；但在库存压力基本释放后，下半年市场供应量可能会明显下降。

“2015年全国商品房销售面积较2014年上升是大概率事件。房价走势会出现分化，一线城市房价会上涨，二线城市有些会平稳中上涨，三线则下跌居多。