世联行：房产需求探顶与回归平衡 2015年房价将会分化

1月21日晚，世联行发布中国房地产市场2014年回顾与2015年展望报告。

在这份篇幅长达91页的报告开头，世联行董事长陈劲松首先释放乐观信号：2014年是整体中国房地产行业“牧草与羊群”总体均衡的一年，远未到“沙漠化”。

陈劲松随即笔锋一转，表示2015年房地产的故事不在于总量增长，不在于一线城市如何创新高，而在于行业中组织和人的转变。

“如果行业还如过去三十年的理念，只顾规模增长，不顾地域的复制，只盯着价格，所有的担心都没有化为对整体经济和城市人的生活多样性的满足，不在自己身上找原因，那么，2015年就是‘时过境未迁’的一年。”

2014年：需求探顶，回归均衡

世联行在报告中称，对比过去激流勇进的十年，2014年商品房销售、新开工面积等均出现高增速后向市场正常运行的区间回归。

自2003年住建部首次明确把房地产作为“国民经济的支柱产业”，2003-2012年十年间，房地产市场飞速发展，总销售面积超过75亿平方米。其中2013年销售面积猛增至13亿平方米，年增幅达17.3%。

对此，世联行认为，2013年13.1亿平方米的成交量很可能是中国房地产市场销售面积的天花板，中国正迎来探顶后的均衡阶段。

其中，进入2014年上半年，在全国未出台任何新调控措施的背景下，房地产行业呈现低迷走势。1-5月全国商品房成交面积、成交金额持续下滑，且同比降幅不断扩大。

为了促进销售、降低库存，房价应声松动。其中5月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降、跌幅为0.2%，这是继2012年6月以来的23个月之后房价环比首次下降。

同时，中国房地产市场在政策调控方面，主要借助市场调整的窗口期，把一些限购、限价等干预措施尽可能剔除；2014年以后，以利率、信贷、税收等经济手段为主和中长期制度建设的调控方式将取而代之。

基于行政色彩比较浓的调控退出，世联行认为，2014年对中国房地产市场是具有历史意义的一个年份。不过该行也指出，由于去化难度加大，城市商品房库存以及去化周期开始攀升，楼市困难的局面已然造成。

数据显示，截至2014年12月底，全国商品房待售面积攀升至6.22亿平方米，比11月末增加2374万平方米，同比增长26.1%。

世联行统计的全国重点城市库存变化趋势显示，2014年12月，在多重政策作用下，全国多个重点城市库存去化时间有所下降，然而大部分城市的商品房去化时间仍超过15个月的警戒线，包括除深圳外的3个一线城市，去库存压力不容小觑。

房企方面，截至2014年10月底，A股市场共有143家上市房企公布的库存数据显示，三季度末，累计库存绝对值达1.96万亿元，同比增长25.4%，增速较去年加快。剔去其中已售未结的项目，即预收账款，上市房企的真实库存达到1.34万亿元，同比增36.61%。

世联行称，销售回落而库存快速增加凸显了楼市的困局，这一趋势如果继续，则会进一步传导到土地市场乃至金融系统，带来经济失速的风险。因此，大部分房企采取了主动收缩规模、减少拿地的策略，解决库存问题被视为促进房地产平稳健康发展的关键。

“但企业却不得不面对利润下滑、老客户不满、品牌美誉度下降等负面影响。”世联行认为，房企的净利润率下降成为“白银时代”的新常态。

2015年：规模不剧减，需求依存

在经历2014年回归均衡后，“拐点论”一度喧嚣尘上。不过，世联行认为，行业规模不会急剧衰减，需求依然存在。

世联行预计，中国2013年住宅销售面积为11.5亿平方米、达到峰值后，即便房地产行业依然在高位运行、依然在宏观经济中占据着非常重要的领地，其内涵将会发生根本的变化。

对于房企而言，世联行根据2014年前三季度已公布的数据测算称，2014年143家A股上市房企投资回报率ROE可能从2013年滑落20%，其中超过2/3的房企ROE是在行业平均水平以下，这反映了目前房地产行业整体盈利能力在下降。

在实业收益率接近资本收益率的背景下，世联行预测，房企会开始收缩投资规模甚至有部分中小房企会选择退出。

而房地产的交易规模足够大，决定了行业所涉及的上下游产业链足够长、触及的客户量足够多。世联行认为，当以传统销售型业务为主导的地产格局被打破，市场对企业的限制和约束越来越少，转型成为涉足物业服务、金融服务等多种业务的房地产行业的内涵才会真正变得丰富多彩。

同时世联行主张，在行业回归均衡、需求主导市场的情况下，房企应聚焦这些细微变化，包括购房人群年轻化、限购解除推动改善型需求入场等，摒弃过往单一的开发速度为先、楼盘简单拷贝模式，而要契合当地的地缘特征，提供创新型产品。

数据显示，2014年，面积区间低于90平米的刚需产品占比为46%，低于140平米的产品占比达90%；购房年龄也呈现年轻化趋势，“80后”客户占比达到65%。

世联行表示，从刚需主导和置业年轻化的购房群体特征来看，该群体对利率的下行将更为敏感。而四季度以来，受利率进一步下降的预期影响，市场回暖的趋势仍会延续。同时，2015年宏观经济面临下行压力，房地产交易量的放缓将会拖累整个经济复苏步伐，因此预计整体货币环境将会趋于宽松。

具体而言，世联行预计，在库存压力尚未完全释放，这一趋势将延续至2015年上半年；但在库存压力基本释放后，下半年市场供应量可能会明显下降。

“2015年全国商品房销售面积较2014年上升是大概率事件。房价走势会出现分化，一线城市房价会上涨，二线城市有些会平稳中上涨，三线则下跌居多。