第一太平戴维斯：2015年北京写字楼空置率将升至7%-8

由于外企租房预算收紧加之空气污染徘徊不去，来自外籍人士特别是有儿童家庭的需求将有所放缓。受此影响，明年整体空置率预计将有所上升。同时，业主将继续在租金方面予以优惠以争取新的租户，未来一年整体租金预计将面临下行风险。

北京住宅销售市场

一手住宅整体市场

2014年下半年，北京政府推出一系列利好政策以提振住宅成交量。其中包括放松贷款限制、降低利率、调整契税标准以及增加自住型商品房。这些政策预计将加强民众对于市场的信心，从而提升近期的住宅成交量。

基于上述政策，加之对于市场稳定不断增长的信心，2014年第四度成交量环比上升94.5%，至380万平方米，占前三季度总成交量的76%。但考虑到截至2014年底存量房累计达到1,140万平方米，由于开发商迫于库存压力继续选择“以价换量”进行业绩冲刺，截至11月底，一手住宅价格指数相比8月下降2%。

一手住宅高端市场

由于高端住宅预售许可证审批放松，2014年第四季度五个甲级公寓项目（包括四个新项目和一个现有项目最新一期）取得预售许可证，总计为市场带来724套新增供给。至此，全年供给累计为3,424套，系自2007年以来的最高值。

最为瞩目的项目当属由融创中国开发的观澜嘉苑（系目前预售许可证项目名称，非正式案名），作为截至目前全国楼面单价高价地，其预售价达到每平方米人民币16.5万元。其他新项目预售价格也在每平方米人民币56,000-98,000元不等。

第四季度，归功于今年入市的优质项目去化良好，以及本季度供应量的增长，成交量攀升至764套，几乎是上个季度的两倍，同时也是自2013年第一季度以来的最高水平。至此，成交价格环比上涨5.0%，同比增长11.8%，至每平方米人民币68,390元。

高端别墅市场持续呈现良好表现。2014年第四季度新增供给达到434套（三个项目），加之今年以来入市项目成交活跃，成交量环比上升39.7%，同比增长22.6%，升至320套，与此同时价格环比增长2.3%，达到每平方米人民币52,700元，同比上升13.6%。

市场预测

与过去三年相比，预计2015年新增甲级公寓将更为有限，仅有六个项目计划入市，为市场带来878套新增供给，仅为过去三年平均值的三分之一。

随着一些高端住宅预计将以高于每平米人民币10万元的价格入市，北京高端住宅市场将进入“10万元”时代。尽管总体市场环境仍面临挑战，但是政府对于高端住宅预售许可证发放的放宽，加之在北京暂住的高净值人群数量扩大，预计需求量将进一步增强，从而确保成交稳定。

北京销售与投资市场

鉴于市场优质可售项目较少，加之境内外投资者带来的稳定需求，第四季度北京甲级写字楼资本值大致稳定在每平方米人民币64,300元，同比上涨4.5%。同时，甲级写字楼租金本季度环比仅增长0.5%。因此，截至2014年底，甲级写字楼毛收益率环比下降0.36个百分点，至5.57%。

第四季度，整售市场表现活跃，共有四宗重大整售交易成交，成交额达到人民币88亿元。至此，2014年全年共有九宗交易成交，总成交额累计达到人民币206亿元，系2011年以来的次高。写字楼项目仍系最受投资者青睐的业态，约占成交总额的56%。