第一太平戴维斯：2015年北京写字楼空置率将升至7%-8

北京甲级写字楼市场

核心商务区供给不足的现状在第四季度得到缓解。分别坐落于CBD、中关村和望京的四个项目--光华路SOHO二号、中关村互联网金融中心、融科资讯中心B座和浦项中心入市，为北京甲级写字楼市场带来27.2万平方米可租赁面积。至此，2014年全年供给量总计45.1万平方米，系2011年至2013年间年均供给量的1.4倍。同时，北京甲级写字楼可租赁存量增至980万平方米。

经济企稳加之需求趋稳，促使2014年第四季度净吸纳量从上季度的12.3万平方米上升至13.0万平方米，系近三年最高值。由此，全年净吸纳量累计达到39.4万平方米，系近三年最高，近乎2013年的七倍。

金融、IT及高科技以及专业服务企业为本季度需求的主导力量，其需求占据总成交量的72%，其中，专业服务企业需求较之上季度明显回暖。相比之下，制造业需求继续呈现萎缩态势。有别于前三个季度，本季度外资企业需求回升，占据总成交量的43%，然而就全年来讲，主要需求仍来自于内资企业。

由于2014年第四季度供给充足，全市整体空置率环比上升1.3个百分点至4.8%，虽为2012年以来的最高点，但仍为全国最低值。

鉴于位于传统区域之项目业主仍然具有相对较强的议价能力，甲级写字楼租金连续三个季度增长。截至2014年底，租金环比上升0.5%，至每平方米每月人民币317.1元，同比增长2.2%。

市场预测

2015年预计将有60.6万平方米可租赁供给入市，系过去五年年均供给量的两倍。传统商务区仍将保持其吸引力，然而由于所在区域写字楼供给有限，未来需求将继续呈去中心化趋势。凭借较低的租金和新增供给带来的日渐成熟的商务氛围，新兴区域正不断吸引企业入驻。需求水平预计将接近历史平均值。有鉴于此，2015年全市空置率预计将升至7%-8%。

由于充足的供给将迫使业主提供租金折扣以应对激烈的竞争，未来12个月内，预计甲级写字楼租金将小幅度下降，租金浮动在每平方米每月人民币310-320元。

北京住宅租赁市场

2014年第四季度，高端住宅租赁各子市场均无新项目入市。

由于外国大使馆的人员轮替以及在圣诞节期间回国，本季度高端别墅入住率下降0.3个百分点，至87.7%。由于外资企业预算缩紧，租户更倾向于小户型公寓产品，促使服务式公寓与甲级公寓的入住率出现反弹，分别环比上升0.9与1.6个百分点至84.8%与91.8%。

鉴于第四季度无新增项目入市，同期租金大体保持稳定。由于近期公众特别是拥有儿童的外国家庭对空气污染的担忧，高端别墅需求进一步放缓，环比下降1%至每平方米每月人民币122.1元。同时，由于一些外籍人士由于家庭成员回国而从大面积的别墅搬至面积相对较小的公寓或服务式公寓，甲级公寓的租金稳定在每平方米每月人民币142元，服务式公寓的租金环比上涨0.2%至每平方米每月人民币204元。

市场预测

鉴于未来几年四环以内服务式公寓和甲级公寓新增供给极为有限，为拓展自身市场份额，开发商及服务式公寓运营商正在大兴、顺义等非核心区域积极寻求合适项目。典型案例包括莎玛BCS预计将在2015年落户顺义区；另外雅诗阁旗下的两个项目也预计于2017年分别在顺义和大兴开业。