统计局：地方三轮救市并未显效 行业关键指标仍在下行

一、2014年房地产开发投资始终保持负增长
    2014年1-9月份，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%（扣除价格因素实际增长11.7%），增速比1-8月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.0%。
    亚豪机构解读：在全国楼市成交低迷的大背景下，2014年以来，全国房地产开发投资始终保持负增长，同时，1-9月增速回落0.7个百分点也创下近4个月新低。进入下半年，全国40余个城市放松楼市调控，地方政府纷纷通过解绑限购限贷、减免税费等方式提振楼市，虽然有助于在一定程度上增加购房需求，但开发商在高库存压力下，现阶段的主要目标是借助政策春风消化库存，而非加大投资，因此造成开发投资额增速的持续下滑。
    开发投资额增速下滑反映出当前全国房地产市场形势趋于恶化，特别是在今年住建部大力推进保障房建设，1-9月完成投资10700亿元，已占到房地产开发总投资的16%。保障房建设的提速仍未能弥补商品房开发投资的疲软，预计未来几个月，地方政府还将继续出台新一轮刺激政策，从而拉动房地产、拉动经济。

二、房企理性保守，抓紧开复工减少购地
   1-9月份，房地产开发企业房屋施工面积673230万平方米，同比增长11.5%，增速与1-8月份持平。其中，住宅施工面积479017万平方米，增长8.1%。房屋新开工面积131411万平方米，下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。其中，住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%。房屋竣工面积56504万平方米，增长7.2%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积43269万平方米，增长5.1%。
    1-9月份，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份扩大1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，增长11.5%，增速回落1.3个百分点。
    亚豪机构解读：房地产施工面积增速开始由6月、7月11.3%的底谷温和复苏，增速回升0.2个百分点，与此同时，房屋新开工面积虽然仍在下降，但相比今年1-2月27.4%的降幅来看，降幅明显收窄。体现出当前开发商在政策层面频频传来利好声音的前提下，仍然理性保守，聚焦于加快开发销售步伐，而非盲目扩大投资。同时，这一现象也表现出此前开发商土地储备量过大，存货周转率过低导致资金面紧张，部分城市已经出现房地产行业的产能过剩，因此房企普遍加速施工销售并且减少购置土地。

三、政策刺激透支楼市需求不可持续
    1-9月份，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。其中，住宅销售面积下降10.3%，办公楼销售面积下降9.5%，商业营业用房销售面积增长7.0%。商品房销售额49227亿元，下降8.9%，降幅与1-8月份持平。其中，住宅销售额下降10.8%，办公楼销售额下降19.7%，商业营业用房销售额增长6.8%。
    亚豪机构解读：自商品房销售面积、销售额增速由去年1-12月分别增长17.3%和26.3%，今年断崖式下跌至负增长后，开始一路下行，1-9月，两项指标的降幅双双创下年内新低。为了避免房地产市场交易量的失速下滑，今年由中央到地方纷纷放宽调控政策，个别商品房严重供过于求的城市，地方政府在开展两轮松绑既往的限购限贷政策后，发现效果并不明显，已经开始了第三轮放松政策，意图刺激购房消费。但是，单纯依靠政策拉升楼市交易量，无异于临渴掘井，而这种透支型消费也难以长期持续，全国商品房销售数据的持续恶化充分印证了这一点。地方政府还是应该考虑如何加速城镇化发展、引进核心产业、提高就业人口、增加居民收入，楼市成交量上升的基础才是坚实的。

四、海外热钱开始回流，但基数较小开发商仍需大力促销方能自救
    1-9月份，房地产开发企业到位资金89869亿元，同比增长2.3%，增速比1-8月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款16288亿元，增长11.8%；利用外资430亿元，增长9.9%；自筹资金37535亿元，增长11.5%；其他资金35616亿元，下降9.1%。在其他资金中，定金及预收款21582亿元，下降11.1%；个人按揭贷款9794亿元，下降4.9%。
    亚豪机构解读：房地产开发企业到位资金虽然仍保持上涨，但增速明显下滑，今年1-9月2.3%的增速水平创下自2008年以来近7年新低。资金来源中，国内贷款虽保持增长但增速一路下滑，体现出当前央行的货币工具SLF仅能缓解短期流动性紧张，与开发企业的资金需求存在期限错配的问题，两次定向降准流入房地产行业的资金量也并不大，如果央行新的创新工具PSL能够加快推进，预计有利于解决房企面临的资金困境，但在此之前，开发企业只能主要依靠加快销售来自救。
    房地产利用外资增速自今年开始下降后，1-9月终于由负转正，体现出美国退出QE以来外流的热钱，正在因为中国地方政府的托市而回流国内，但是，进入房地产行业的热线虽然有所增加，但基数有限，与开发企业到位资金的比值也过低，并不足于捍卫处于低谷中的房地产行业，未来房企“钱紧”仍是主流，在融资难度大的现状下，大力促销、降低库存才是回笼资金、保障现金流安全的王道。