中原地产：楼市节后成交积极复苏 市场热度显著回暖

   央行“930”新政发布后，各大商业银行的实施细则以及执行情况成为市场关注焦点。尽管首套房贷款“认贷不认房”可以减轻不少首付压力，然而首套房利率目前仍以基准或9.5折居多。

“十一”假期后，市场受到央行新政的利好影响，整体呈现回暖走势。重点城市中，约三分之二的城市节后五天的新房日均成交量较9月日均值出现上升。中原六大城市二手门店的新增客源也持续增加，市场热度短期内显著回升。

信贷松绑利率难降

央行“930”新政发布后，各大商业银行的实施细则以及执行情况成为市场关注焦点。

第一，从目前国有大行的表态来看，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款买房，均可实现享受首套房贷款政策，即首付三成。关于再次购买的住房类型，央行将其界定为普通商品住房，而建行则把范围扩大至所有住房。预计在后续执行过程中，这一限制将被各大银行灵活处理。

第二，对于多套房（拥有2套及以上）贷款的限制，央行已将该权限交由银行自行把握确定。至此，“限贷令”在政策层面已经全面松绑。从各行的表态来看，出于风险等因素考量，仍将作出不同程度的限制。

第三，根据央行要求，影响购房成本的贷款利率问题同样由各银行在0.7倍下限的基础上自主确定。受资金成本压力以及银行经营收益等因素影响，目前首套房利率仍以基准或9.5折居多，进一步下浮或将面临附加条件且较难推广。

MBS短期影响有限

为了增强对个人住房贷款的投放能力，央行“930”新政鼓励金融机构通过发行MBS、专项金融债券等多种措施筹集资金。其中MBS的推行可解决银行流动性失衡问题，并且盘活住房抵押贷款资金。

今年7月，中国邮政储蓄银行发起的邮元2014年第一期个人住房贷款证券化发行，规模为68.14亿元。在过去几年中，建行也曾先后发行过两笔MBS，规模分别为30亿元以及40亿元。从上述零星的MBS尝试中可以看出，该业务在我国的开展尚缺乏完善的政策及金融环境，可操作性的借鉴经验较少，短期难对住房信贷市场带来实质利好影响。

节后成交积极复苏

“十一”假期后，市场受到央行新政的利好影响，整体呈现回暖走势。中原监测的40个重点城市数据显示，节后五天（10月8日至10月12日）的新建住宅日均成交面积较9月日均值上升18%，其中一线及三四线城市表现优异，上升45%，而二线城市则微降1%。但由于 “十一”假期的影响，10月前12日的新建住宅成交量较9月同期仍有15%降幅的差距。若能保持节后五天的成交回升走势，预计10月整体成交量有望超过9月水平。

分城市来看，重点城市中，约三分之二的城市节后五天的新房日均成交量较9月日均值出现上升，其中中山、广州、长沙、南宁、武汉、南京等城市表现较好，增幅超过五成，而重庆、徐州、三亚等地表现较弱。此外，21城市重点项目新盘认购率上周达到54%的相对高位，接近去年周均值水平。

市场热度显著回暖

值得关注的是，“十一”假期后，中原六大城市二手门店新增客源持续增加，尤其10月12日来访量较9月的日均水平增加约六成。门店来访量的增加，说明有意向购房的人群正在增多，这将成为后市成交量回升的重要基础。

虽然市场信心复苏的持续性有待观察，但短期市场回暖已毋庸置疑。值得关注的是，目前市场仍处于量价博弈的敏感期，任何的价格盲目调整对购房者可接受度都将带来较大考验，尤其在限购尚未放开的一线城市。